Всем внимание! Работает технадзор: проверка плотности основания

Участок проекта #ИЖС_строит уже соответствует нижнему порогу по плотности уплотнения основания: коэффициент 0,95-0,96.

Для чего определяется коэффициент уплотнения и без того понятно — перед устройством фундаментной плиты нужно достичь требуемой плотности песчаного основания.

Чем определяется коэффициент?

Плотномерами — у нас их было целых три. Различают динамические плотномеры и пенетрационные статического действия. Каждый имеет сертификацию, а также пройденную поверку сертифицированных лабораторий.

Песок прошел двойную проверку.

️ Специалисты выехали к поставщику песка, взяли пробы и отправили в испытательный лабораторный центр ИЛЦ ООО «ГК РЭИ» на исследование по радиационным компонентам.

Анализ провели спектрометром МКС-01А МУЛЬТИРАД, результаты показали допустимую удельную активность Cs-137, K-40, Ra-226, Th-232, а также эффективную удельную активность природных радионуклидов (Aэфф). Радиоактивных частей нет, песок можно использовать для стройки дома.

Что делаем дальше.

Ожидаем финальные корректировки по плану закладных сетей и согласовываем трехсторонние решения: архитектор-технадзор-подрядчик. Команда, напомним, собралась легендарная. Также решили сохранить одно дерево, граничащее с котлованом — его ограждаем барьером, в данной зоне отмостка будет выполняться без капитального основания.

Ответочка строителям от технадзора Владимира Новикова

️ Эксперт недоволен тем, что многие строители (и не только строители) сейчас нагоняют на специалистов технадзора, которые прошли шестимесячные курсы или купили диплом судебного эксперта и теперь не дают спокойно работать на рынке ИЖС. И при этом никто не говорит, что у половины строителей вообще нет высшего образования.

Чтобы быть директором строительной компании, высшее образование не нужно абсолютно. То есть, строить можно без вышки. Приехать, принимать эту работу — нет, ни в коем случае нельзя. Что сейчас творится на рынке ИЖС, это просто тихий ужас.

Домклик запустил промокарты коттеджных поселков

Застройщики и подрядчики теперь могут создавать промокарточки для своих коттеджных поселков в личном кабинете и подключать продвижение.

Домклик превращается в Авито?

️ Если разбирать суть платного продвижения, то есть совпадения: оплачиваешь топ-позицию, отображается рейтинг Домклик/2ГИС, появляется «профессиональная выделенная метка продавца». Единственное отличие — тарифы на продвижение здесь в десятки и сотни раз выше.

Также в карточках поселков доступна отправка заявки в чат: покупатели могут писать прямо из карточки объекта — в целом, это удобно для людей, которые не любят звонки. Но конверсию это вряд ли сможет увеличить, так как клиента в любом случае нужно «утеплять».

Мособласть изменила правила игры по генпланам

Теперь утверждение генеральных планов, ПЗЗ и планировок территорий могут обходиться без общественных слушаний и обсуждений. Вот меняет постановление правительства №1591-ПП.

Генпланы муниципальных округов и их редакции утверждаются без общественных обсуждений в случаях:

-Размещения объектов федерального, регионального, местного значения.
- Установления/изменения функциональной зоны под производство на участках, расположенных не менее в 300 м от ближайшего НП.
- Установления/изменения границ населенных пунктов под жилищное строительство без смены функционального зонирования.

ПЗЗ

Правила землепользования и застройки теперь осуществляются без общественных обсуждений.

ППТ и ПМТ

Проекты планировки и межевания территорий чаще — без проведения общественных слушаний. Исключение: межевание отдельных кварталов с МКД без КРТ.

Для девелоперов это плюс, но для простых покупателей градостроительные нормы становятся рулеткой: в генпланах и ПЗЗ нужно узнавать самостоятельно и уметь проверять участок самостоятельно.

Технониколь придется смириться: потребление минеральной изоляции в России упало на 5%

Сокращение спроса на рынке новостроек и заморозка новых проектов, а также падение в сегменте ИЖС привело к снижению потребления минеральной изоляции в 2025 году.

В денежном выражении.

По оценкам, объем потребления минеральных утеплителей к концу года достигнет 186 млрд руб. В 2026 снижение замедлится и составит 3%. В компании считают, что по итогам года сокращение потребления составит:

- Минеральной изоляции — 5%
- Каменной ваты — 2%
- Стекловолокна — 10%.

Меньше всего потребляет сегмент розничной торговли и малоэтажного строительства. Частники держат деньги на депозитах и не торопятся с ремонтом или строительством домов.

По словам руководителя направления «Минеральная изоляция» ТЕХНОНИКОЛЬ Василия Ткачева, сдерживающий фактор — снижение продаж в МКД:

Девелоперы, видя невысокую активность покупателей, откладывают старт новых проектов. Кроме того, отменен ряд программ с госфинансированием, что также негативно сказывается на объемах стройки и спросе на стройматериалы, — рассказал он.

Надежда на ключ.

После цикличного снижения ставки ЦБ в сентябре 2025 покупатели вновь начали брать ипотечные кредиты, что стимулировало девелоперскую активность и рост объема продаж минеральной изоляции.

Сейчас «изоляция держится» только за счет строительства складов и логистических комплексов, а также ремонта промышленных предприятий. Такие здания нужны маркетплейсам, отрасли машиностроения и обрабатывающего производства. Однако и они не смогли сдержать общее снижение потребления во 2 полугодии.

Падение наблюдалось практически во всех регионах РФ.

Наибольшее зафиксировано в Дальневосточном федеральном округе — на 17% — из-за остановки госпрограмм. Рост отмечен в Москве (7%), где строительство МКД не прекращается.

Прогнозы.

В 2026 сегмент продолжит падать: при сохранении экономической ситуации потребление минеральной изоляции уменьшится на 3%. Каменная вата продемонстрирует падение на 3%, стекловолокно будет балансировать около нуля, оценивают в ТН.

Большая часть потребления минеральной изоляции приходится на жилищное строительство (частное и многоквартирное). Оба эти сегмента зависят от стоимости кредитов, а значит, чем меньше ключевая ставка, тем выгоднее инвесторам начинать новые проекты. Если сохранятся положительные общеэкономические тенденции, скорее всего, в первой половине 2026 мы увидим дальнейшее снижение ставки, а следом за ним — активизацию отрасли», — прокомментировала директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция ТН» Елена Кузнецова.

Отложенный спрос.

Игроки рынка говорят об отложенном спросе на частное домостроение — если ставку продолжат снижать, то весной ожидается возвращение покупателей. При этом рост ИЖС не компенсирует снижение в сегменте ПГС, поэтому рынок в целом покажет отрицательную динамику.

Кто обанкротится.

На падающем рынке в наиболее сложной ситуации окажутся производители минеральной изоляции, открывшиеся в последние 3-4 года.

В условиях жесткой конкуренции и высокой кредитной нагрузки они не могут регулировать объем выпуска и при необходимости останавливать мощности. Преимуществ в качестве и доступности продукции они зачастую не имеют. Отсюда низкая рентабельность бизнеса и риск банкротств в ближайшие два года. Выживут, скорее всего, только те, кто находится в непосредственной близости к своим клиентам и в удаленных от других производителей регионах, а также инвестировавшие в запуск собственные, а не заемные средства, — отметил Василий Ткачев.

Как правильно подготовить котлован под фундамент

На площадке проекта #ИЖС_строит завершён ключевой этап — разработка котлована и подготовка песчаного основания. В новом видео опросил главного инженера компании Megrad Евгения Плюснина о нюансах работы по котловану.

Геодезия и разметка.

️ Перед началом земляных работ проводится разбивка осей, определяются границы котлована и отбиваются высотные отметки. Котлован делают шире фундамента на 1–1,5 м — это обеспечивает доступ к монтажу коммуникаций и отмостки без повторных земляных работ

Выбор техники.

Как показали исследования компании «Стройгеология», на участке — тяжелый, насыщенный влагой грунт. Поэтому используется гусеничный полноповоротный экскаватор: он не проваливается и обеспечивает устойчивость. Колесный встал на плиты для начального этапа разработки.

Объёмы работ.

Площадь котлована — более 1000 м², объём вывезённого грунта — около 1600 м³ с учётом разрыхления. Утилизация — на сертифицированный полигон.

Песчаное основание.

Формируется строго по этапам:

- проводится исполнительная съёмка котлована по высотам;

- укладывается геотекстиль плотностью 350 г/м² с перехлёстом 150 мм и выполняется обратная засыпка песком;

- уплотнение — послойно по 150 мм виброкатком, затем финальная выравнивающая проходка виброплитой 300 кг;

- целевой коэффициент уплотнения — 0,95, проверяется плотномерами, чтобы гарантировать отсутствие просадок.

Контроль качества песка

Как отметил Максим Животов, важна не только фракция и чистота песка, но и допустимый радиационный фон, который должен проходить экспертизу. Вся документация передаётся заказчику. Это, кстати, критичный элемент безопасности, о котором часто забывают.

Коммуникации и подготовка подбетонки

После выравнивания песчаного основания выполняется разбивка осей под инженерные системы, закладка канализации, ливневки, водоснабжения, электроснабжения, согласование изменений с технадзором.

В нашем случае Karbonit рекомендовал заменить часть труб (со Ø160 на Ø110) — это оптимизировало смету без ущерба качеству при применении ПНД.

Что дальше?

После монтажа коммуникаций — обратная засыпка и уплотнение, укладка полиэтиленовой плёнки 300 мкм, монтаж утеплителя (ЭППС 50 мм), установка опалубки и заливка подбетонного основания.

Впереди самое интересное — заливка плиты в зимний период! Скоро все покажем и расскажем.

Коротко о зарубежном строительном образовании и почему, по мнению Сергея Кодолова, международный диплом — «шляпа».

Свайная эстетика

Компания Timatalo поделилась со мной кадрами совместного проекта с бюро ZROBIM.

Нюансы.

Лесной участок с ярко выраженным склоном, дом планируется из CLT панелей в стенах и перекрытии кровли с большой площадью остекления и видом на озеро. Вводные диктуют реализацию надежного фундамента — по пожеланию заказчика и архитекторов решения должны быть «эстетичными».

Фундамент состоит из 4 слоев.

- Винтовые сваи 133-219 диаметра с нагрузкой до 22 тонн на каждую. Выбор был между забивными, буронабивными и винтовыми. С учетом требований заказчика к бережному отношению к природе, срокам, нежеланию объемных земляных работ и типологии грунтов, склонных к быстрому осыпанию, остановились на винтовых.

- Бетонные оголовки по сваям. Они формируют необходимую площадку под металлические опоры/раскосы и обеспечивают проектную точность основания для монтажа комплекта металлических изделий, которая выше требований к монтажу винтовых свай.

- Металлические опоры/раскосы «галки» — компенсируют перепад рельефа под пятном застройки, обеспечивают вертикальный перенос нагрузки от дома на грунт, пространственную жесткость конструкций и визуальный образ фундамента. Изготавливались и окрашивались готовыми на производстве по проекту КМ/КМД.

- Железобетонные плиты по металлическим «галкам» в качестве нижних перекрытий дома.

То чувство, когда фундамент настолько интересный, что не хочется его закрывать домом. Ваши интересные решения присылайте в редакцию @izhs_nom.

ИЖС объясняет: что значат эти буквы

️ Мы уже разобрали понятие ГП, ИСОГД , ГПЗУ и СПОЗУ . Перемещаемся в рубрике #объяснижс к более известному понятию — ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки.

- Это нормативный документ градостроительного зонирования, который устанавливает территориальные зоны и градостроительные регламенты. ПЗЗ регулирует использование земель и параметры строительства в населенных пунктах и их окрестностях, он утверждается нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов РФ.

Состав ПЗЗ.

-️ Документ включает карты градостроительного зонирования (разделение на жилые, промышленные, рекреационные зоны и т.д.), градостроительные регламенты с предельными параметрами объектов (высота, плотность застройки, минимальные размеры участков) и процедуры получения разрешений, изменения видов разрешенного использования.

Назначение и применение.

- ПЗЗ обеспечивают устойчивое развитие территорий, защиту окружающей среды и интересов собственников, они обязательны перед покупкой земли, получением ГПЗУ или РнС. Это, безусловно, влияет на стоимость участков и перспективы инфраструктуры.

Найти документ можно на сайте, это бесплатно.

Семейная ипотека — это новый сетевой маркетинг

Интересный способ привлечь внимание к вопросу демографии и нативно пропиарить коттеджный поселок «ЭкоПарк» от Дамира Вахитова.

Одно пока точно не определено: введут ли дифференцированные ставки по семейной ипотеке в следующем году. Скорее всего, да, но застройщики заранее привлекают покупателя в «последний 6%-ный вагон».

По логике основателя GOOD WOOD Александра Дубовенко, сейчас нет комфортных поселков для жизни.

Я посчитал, если сделать действительно хороший поселок, комфортный для жизни, то он должен быть убыточный, то есть он должен частично спонсироваться мной, чтобы в нем было комфортно жить людям.

Дубовенко сообщил, что планирует поселок GW, но «непонятно когда». Он рассматривает его как полублаготворительный проект — пенсионную программу. Все остальные поселки сейчас делаются с целью зарабатывания денег.

Также он раскрыл «хотелки» по будущему проекту: безавтомобильная среда, готовая инфраструктура до начала продаж и профессиональная УК. Охотно верим в успех благотворительного поселка.

Попалась, которая кусалась: Долина 12 лет не платила налоги за свой особняк

Певица Лариса Долина 12 лет не платила налоги за свой «тайный» дворец в Подмосковье, пишет SHOT. По данным СМИ, в бюджет не поступило около 1 млн рублей налогов с этого объекта.

Схема была такая.

- В 2003 году артистка купила участок в КП «Славино» и построила трёхэтажный дом 360 м².
- Позже решила расширить имение — на участке рядом началась стройка уже четырёхэтажного коттеджа на 660 м².
- Достроила объект в 2011 году, но в собственность его не оформила — и все это время налог не платила.

На кадастровый учёт особняк поставлен только в августе 2024 года. Долина решила узаконить коттедж только после того, как её «обманули мошенники». Видимо, испугалась «потерять» и его.

В Сочи председатель СНТ захватила часть нацпарка и заплатила штраф 165 млн руб.

️ Председатель садоводческого товарищества «Меркурий» без законных оснований самовольно захватила часть Верхне-Сочинского лесничества Сочинского национального парка, выяснила Сочинская межрайонная природоохранная прокуратура Кубани.

Захват был совершен еще в 2021 году.

В то время территорию огородили дешевой сеткой из металла, повесили информационные плакаты со схемой СНТ и указанием на частную территорию товарищества. Все это — для создания видимости ведения садоводства.

По полной программе.

️ Прокуратура выявила — были уничтожены деревья пород: бук восточный, граб, дуб иберийский и ольха черная. Причиненный ущерб оценили в 156 млн рублей. Прокурор обратился в суд с исковым заявлением о его возмещении.

Пришлось заплатить.

️ Но помимо этого еще возбудили уголовное дело по статьям о покушении на мошенничество и незаконной рубке лесных насаждений в особо крупном размере.

Коротко о сезонности бетонного бизнеса в России.

Ох уж эти архитекторы

Алексей Кораблев (ZROBIM architects) купил участок в штатах и приступил к проектированию своего дома.

Сразу отмечаются культурная и архитектурная особенности США. Если в Беларуси у Алексея получился дом-землянка для интроверта, то в Америке архитектор спроектировал три рядом стоящих барака со ржавеющей крышей.

Пока идешь в спальню по узкому коридору, который упирается в обеденный стол, думаешь о том, как придется менять кровлю из-за недостаточного водоотвода и разрушившиеся стены.

Руководителя самарского фонда поддержки ИЖС объявили в федеральный розыск

Речь про ту самую организацию со сложной аббревиатурой — СОФПИЖС — самарский областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе.

Летом 2025 года

Замруководителя СОФПИЖС Олесю Недосекину обвинили в получении коммерческого подкупа от ИП Герасимова, а ее подельником стал директор дочерней компании Фонда «СЗ «Региональный жилищный оператор» Дмитрий Ширкунов.

За что?

«Обозрение» сообщает, что Недосекина через посредника получила от ИП 450 тыс. руб. за заключение с ним договоров субподряда на строительство жилых объектов в Самарской области в рамках реализации нацпроекта. В октябре 2021 года сам Ширкунов получил от того же ИП в качестве подкупа автомобильные аксессуары стоимостью 720 тыс.

Попали все.

️ В сентябре 2025 года возбудили уголовное дело в отношении членов организованной группы, подозреваемых в мошенничестве при проектировании строительства жилья. Дело находится в производстве 1-го отдела по расследованию особо важных дел СУ СКР по Самарской области. Здесь числятся Александр Гречников, Олеся Недосекина и Дмитрий Ширкунов.

Глава СОФПИЖС объявлен в розыск.

Заместитель руководителя 1-го отдела по РОВД СУ СКР по Самарской области Илья Яковлев рассказал, что «уголовное дело в отношении сотрудников Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе находится в производстве, расследование продолжается. В настоящее время в качестве обвиняемых привлечены 4 лица, руководитель фонда находится в федеральном розыске».

Напомним, что фонду выделили 345 млн руб., также сотрудники обвиняются в совершении ряда коммерческих подкупов за заключение договоров субподряда на строительство жилых объектов в Самарской области.

В основном в качестве коммерческого подкупа передавались денежные средства, а по одному из эпизодов были переданы колеса для автомобиля «Порше» стоимостью более 700 тыс. руб., — сообщил замруководителя 1-го отдела по РОВД.

«Исткульт» подвел итоги года и анонсировал запуск приватного клуба

Лидер газобетонного рынка (по данным независимого опроса «ИЖС») сообщил итоги года:

- Эксперты Istkult совершили 130 выездов на объекты ИЖС в рамках технадзора и аккредитации и привлекли 50 новых компаний (бригад).

- На заводе в Егорьевске помимо Д500, Д600, Д700 начали выпуск Д400 300, 375, 400 мм. Jumbo, 600 мм, начали производство собственной смеси. Также планируется производство менее плотного блока Д350 и Jumbo блоков от 500 до 1000 мм, с толщиной от 75 мм.

- Увеличили отгрузки благодаря перерасчету норм загрузки:

— Д400 до 37,5 м³
— Д500 до 31,875 м³
— Д600 до 28,125 м³

- За 11 месяцев 2025 года число рекламаций снизилось на 38%, по сравнению с тем же периодом 2024 года. Большая часть претензий по качеству блока была связана с неправильной разгрузкой и хранением.

- Istkult хочет расширяться: запускает Istkult Priority Club (клуб аккредитованных подрядчиков), наращивает присутствие в регионах — Костромская, Владимирская, Тульская, Калужская, Брянская и Воронежская областях.

- В компании ставят планку по росту продаж Istkult в сегменте ИЖС в районе 45%, а также цель — стать Nº1 в медийном пространстве строительства из газобетона.

- Чтобы оставаться актуальной, компания планирует развивать сервисные услуги — например, направление «типовых проектов» и комплекса решений для отделки.

В Холдинг Алфи-Групп, входят не только заводы по производству премиального газобетона ISTKULT, но и такие бренды как ROCA, Tikkivala, LINNIMAX, Finncolor, Santek, Roca, Santeri и др.

В Пушкинском районе — очередной скандал вокруг ИЖС

На этот раз масштаб проблемы вырос до целого склада, забором вопрос не ограничился.

Против перевода.

В деревне Новое Костино (Пушкинский район Подмосковья) жители выступают против перевода земель сельхозназначения в промышленную зону. На этих участках инвестор планирует построить крупный логистический комплекс и производственные объекты рядом с жилыми домами.

По словам жителей:

- Об изменениях в генплане они не были уведомлены, публичные слушания прошли формально

- Генеральный директор Дмитрий Гиндин PKR Group (ООО «ПКР Груп») заявил, что земля уже куплена, то есть в его собственности — «нужно договориться» с местными жителями, хотя разрешения на строительство нет

- Администрация игнорирует обращения людей, хотя местные опасаются ухудшения экологии, роста трафика, проблем с водой, а также ухудшения безопасности

Юристы уже направили запросы, чтобы выяснить, были ли проведены необходимые экспертизы и были ли нарушения при попытке перевода земли. Жители считают ситуацию типичным примером того, как склады «растут» рядом с коттеджными поселками без учета мнения людей и без развития инфраструктуры.

Что реально грозит из-за строительства складов

- Пробки. Безусловно, рост трафика на Ярославке, постоянные фуры рядом с домами — не сделают локацию привлекательнее

- Вытекающее ухудшение экологии, особенно если на складах будут хранить пожароопасные материалы

- Появление рабочих мест, но местные считают, что они будут созданы для представителей ближнего зарубежья

- Риск затоплений — поселок находится в водоохранной зоне

История, увы, типичная: жилые поселки растут, но вместо дорог, коммуникаций и общественных пространств жители получают, например, склады. Программа «Человек и закон» даже сняла сюжет о текущей обстановке.

Справочно. ООО «ПКР Груп» зарегистрировано 20 февраля 2020 года в Москве. Компания работает в сфере кадастровой деятельности. Генеральный директор Дмитрий Александрович Гиндин. В 2024 году выручка составила 155,9 млн руб., увеличившись на 185% по сравнению с предыдущим годом. Чистая прибыль достигла 39,9 млн против убытка в 3,2 млн в 2023 году. Юридическая активность включает 25 арбитражных дел общей суммой около 11 млн рублей. Из них 24 дела завершены, 1 находится в производстве. Компания равномерно выступала истцом и ответчиком: по 8 дел в каждой роли. Основные споры связаны с неисполнением обязательств и оспариванием действий государственных органов. В судах общей юрисдикции зафиксировано 5 дел, преимущественно по земельным вопросам.

Реакция строительных компаний на индекс цен от GOOD WOOD

️ Руководитель «АПС-ДСК» Александр Кальсин публично и очень тонко проявил негодование индексом цен на строительство домов от компании Александра Дубовенко.

Сканди 200 от «Избург»

Сегодня на #обзоре интересный проект от компании Izburg, участника летнего фестиваля загородной жизни Open Village.

Планировка.

️ 167 метров жилой площади. Крыльцо и терраса, прихожая, 4 спальни, кухня-гостиная, кабинет, 2 санузла, сауна, техпомещение/постирочная, кладовая. В таком наборе дом подходит для семьи из 5 человек. Есть два варианта размещения кухни и спальни, от этого зависит расположение террасы.

В целом, зонирование грамотное: крыльцо (обязательно с навесом), прихожая отсекает холодный воздух, при входе техпомещение и санузел — все вроде бы правильно. Сюда же вписалась сауна — это решение на любителя. На втором этаже одного санузла явно будет недостаточно, нужно продумать полноценный мастер-блок.

Стиль скандинавский.

Большое количество окон в кухне-гостиной, много естественного света. Продумано пространство для удаленной работы, а также кладовка под лестницей на второй этаж. Безусловный атрибут — окно над мойкой и рабочей зоной кухни.

Технология.

Каркас наружных и внутренних стен изготавливают на заводе, также как и комплект несущих силовых элементов (балки межэтажного перекрытия LVL-брус, балки и столбы из клееного бруса и/или LVL-бруса, фермы на металлозубчатых пластинах MITEK), стены утепляют на 225мм: базальтовые плиты UMATEX Termo (Paroc eXtra565) 200мм с перекрытием «мостиков холода».

Также в комплектацию входит: ветрозащита и звукоизоляция плитой МДВП, утепление кровли 300мм: UMATEX Termo (Paroc eXtra565), пароизоляция: полиэтилен высокого давления 200 мкм, кровельное покрытие МЧ PE GrandLine Classic Satin 0,5 мм, устройство обрешетки, контробрешетки, комплект водосточной системы Doke, комплект трубчатых снегозадержателей Grandline, подкровельная диффузионная мембрана Delta Vent N, входные утепленные двери JeldWen, окна и балконные двери — профиль Rehau 80 INTELIO шириной 80мм, двухкамерный стеклопакет с низкоэмиссионным стеклом, фурнитура Roto. Внешняя отделка: облицовка фасада имитацией бруса, наличники окон и дверей, настил террас и балконов, устройство ограждений. Устройство карнизов, подшивка кровельных свесов. Покраска всех элементов Tikkurila в/д фасадная Pika-Teho и др.

КАД-2 доставляет проблемы коттеджным поселкам под Питером

- Пока в Ленобласти идет стройка КАД-2, многие поселки сталкиваются с проблемами регистрации собственности.

КП «Константиновка» во Всеволожском районе

- Росреестр приостановил регистрационные действия с недвижимостью. Местные жители поселка предоставили «ДП» два уведомления: заявитель хотел зарегистрировать дом, но предоставленный им техплан был оформлен не по нормативам.

Оказалось

- Здание попадает в границы территории проектируемой автодороги КАД–2 — ГК «Автодор» факт подтвердил: участок находится в 41 м от первого этапа строительства трассы.

Осуществление действий по государственному кадастровому учёту и государственной регистрации прав приостанавливается до 15 декабря 2025 года, — уточнил Росреестр в уведомлении.

Второй участок в этом поселке оказался сложнее

- Процесс регистрации усложнился: житель в ноябре достроил дом и направил документы в Росреестр через администрацию Рахьинского г.п., которая выступила посредником. Через неделю в администрации ему сообщили об «аварийном завершении» заявки. То есть Росреестр просто отказался брать заявление в работу.

Администрация направила документы повторно

- ️ Росреестр запросил информацию в «Автодоре»: участок расположен в 50 м от проектируемой трассы КАД–2. Регистрационные действия заморозили до 4 марта 2026 года. В администрации утверждают, что приостановка в регистрации не означает отказа.

Однако кейсы говорят об обратном

- ️ В КП «Берёзовка» была подобная ситуация — жители сообщают, что это может быть первой ступенью перед полной блокировкой. Местные после истечения срока заморозки получали отказы в регистрации.

Проект по строительству КАД–2 на согласование в администрацию не поступал. Исходя из письма ГК «Автодор», представленного заявителем, проектная документация находится в стадии разработки, — уточнили в администрации Рахьинского поселения.

Проект первого этапа КАД–2 должны подготовить в 2025–2026

- На территории вдоль жилых домов, где пройдёт трасса, планируется установить шумозащитные экраны, все коммуникации сохранят или переустроят, обещали в «Автодоре».

В компании заявили, что они предоставляют «справочную информацию в части расстояния от испрашиваемых земельных участков до оси, планируемой к размещению КАД–2 и их заключения носят исключительно информационный характер».

Что же получается

- Люди покупали участки, строили дома, а получили — вырубку зеленой полосы и трассу прямо под боком. Чтобы минимизировать такие истории, рассказываю, как проверять участки своими силами, и веду рубрику #объяснижс.

Что касается КАД-2, то трасса проблемная с точки зрения проведения ее по существующим дачным и коттеджным поселкам. Однако процедура для их изъятия давно отработана, физикам судиться и что-либо доказывать довольно сложно.

Россияне поделились, сколько готовы потратить на загородный дом

33% россиян планируют в ближайший год приобрести загородную недвижимость, говорится в исследовании «Авито Недвижимость» и «Авито Реклама». Из них 11% готовы потратить на это от 7 млн руб.

Структура желаний.

- 37% среди желающих ищут дом для постоянного проживания
- 32% рассматривают варианты дачных домов для сезонного отдыха
- 18% — готовые участки под строительство
- 14% интересуются другими форматами загородной недвижимости
- 12% — УБП и всего 8% — таунхаусы или дуплексы

Все упирается в бюджет.

- 35% ориентируются на сумму от 1 до 3 млн руб.
- 28% смотрят объекты стоимостью до 1 млн
- 26% опрошенных планируют потратить от 3 до 7 млн
- 11% могут выделить на покупку свыше 7 млн
Средний бюджет — 2,98 млн руб. Оставим риторический вопрос «что вообще сейчас на это можно купить?» и посмотрим, что важно респондентам.

Чаще всего — дом нужен как дача или ПМЖ для семьи.

- 36% объясняют свое желание купить дом жизнью в экологически чистой среде
- 19% — ростом цен и низкой доступностью жилья в городе
- 15% — наличием удаленной работы
- Всего 13% — в качестве инвестиции

При выборе загородного жилья 56% ориентируются на транспортную доступность, инфраструктуру (52%) и наличие лесов и водоемов рядом (51%). Качество постройки и коммуникаций имеют значение для 46%, размер участка волнует 32% покупателей, а удаленность от города — 28%. Инженерная инфраструктура интересует 27% респондентов, а социальная — 20%.

Источники трафика.

- 55% узнают о загородных объектах из рекламы на сайтах с объявлениями
- 39% — из рекомендаций друзей и родственников
- 31% — реклама в поисковых системах
- 22% — социальные сети
- 12% — ТВ и 11% — наружная реклама

Каждый второй респондент сначала смотрит сайты объявлений, 42% обсуждает этот вопрос с семьей 42%. Каждый третий опрошенный (28%) выезжал на просмотры участков или домов. 23% — уточняли условия ипотечного кредитования, а 20% консультировались с риэлторами.

Споры в СНТ не заканчиваются: как заставить товарищество платить за долю

-️ СНТ «Дизелист» в Ярославской области — собственник участка с разрешенным использованием «под автодорогу к садоводческим товариществам».

Эта дорога — путь к нескольким СНТ, за ее обслуживание скидываются все, кроме одного товарищества. Оно накопило задолженность в 230 тыс. руб. — «дизелисты» обратились в суд за взысканием.

Суды трех инстанций иск удовлетворили.

- ️ В содержании автодороги имеется «решение совета региона членов СНТ ст. Уткино СЖД», все работы подтверждены истцом документально и с чеками — договорами подряда, платежными поручениями об оплате работ контрагентам, расчетами распределения расходов.

Председатели СНТ обязали ответчика погасить задолженность, истец направил претензию об оплате, но его пока требования не удовлетворили. Кейс показателен тем, как важно в текущее время фиксировать все документально.

Мы начинаем подводить #Итоги2025, и сделаем это вместе с вами.

Предлагаем вспомнить ключевые события года в вашей компании:

– Встреча с эскроу, снижение объемов, новые открытия, расширения (сужения), ребрендинг, выход на новые рынки (сегменты, города), самые успешные медиакампании, предварительные финансовые итоги и достижения.

– Что планируете и загадываете на 2026 год и что делаете для этого прямо сейчас.

Для ответа нужно сопроводить текст фотографией спикера, именем и должностью.

Ждем ваши посты до 20 декабря включительно. Присылайте на аккаунт редакции @izhs_nom.

Немецкие технологии облицовки фасада из прошлого

Дух дикого ИЖС по-сочински

- Показываем вам, как сейчас выглядит КП «Горная Поляна» недалеко от села Сергей-Поле в Сочи и рассказываем, почему крайне важно делать геологию.

Застройка началась в 2019.

- Земли под строительство изначально имели статус «садоводство/ЛПХ», затем их перевели под ИЖС. В предложениях для покупателей дома выглядели как комфортные коттеджи: 120–170 м², земельный участок 4–5 соток, закрытая территория, красивая природа, «экологично» и «близко к городу».

Однако:

-️ Строительство велось без надлежащих геологических изысканий, хотя склон, на котором все это добро стояло, относился к категории с «высокой сложности» по устойчивости. Дома с отделкой уже были заселены, все вроде счастливо и красиво.

Трагедия 5 октября 2021 года.

- В эту ночь в Сочи выпала месячная норма осадков за несколько часов. В результате — мощный оползень: более 1 млн кубометров земли сошел по склону, разрушилась трасса А147, все пошло-поехало.

Оползень утащил весь поселок.

️ Дома сместились по склону на несколько метров, многие оказались разрушены, непригодны для проживания. Дорога, газ, вода, электричество — всего этого не стало: бетонная дорога смялась, газовые и коммуникационные трубы и провода оборваны. Отдельные дома — буквально «повалены, как детские кубики».

В результате 20 семей остались без жилья за одну ночь.

- Представители мэрии Сочи признали ЧС природного характера, предложили пострадавшим взамен участки в другом горном селе. Но большинства такой вариант не устроил. Четыре семьи подали иск на мэрию на 110 млн руб., но суд отказал и оправдался тем, что причиной разрушения стало природное явление, а не вина муниципалитета.

Фактически многие пострадавшие оказались без жилья и без компенсаций. А первопричина — геология. Ну, и некомпетентность застройщика, который впервые вышел на рынок «гористой местности».

«Если бы я считал, что в вашей отрасли жопа, фокус моего выступления был бы — а как выйти из этой жопы», — этим завершаем горячие монологи Гарретта Джонстона с форума.

ИЖС — это отрасль, в которую вкладывают деньги всегда, на мой взгляд. И я не говорю вам это, чтобы вам это понравилось. У вас как раз отрасль очень конструктивная, потому что это забота о вещах, которые никогда не меняются.

Новое требование к ИЖС: перейти от продажи квадратных метров к продаже качества жизни.

А как же на самом деле работают банки в ИЖС?

- Откровенно говоря, крайне некомпетентно. Пример, который нам прислала компания «Дометра».

Компания зарегистрирована в 2021 году.

При создании присвоили основной ОКВЭД 68.31 — агенство недвижимости, в дополнительных числится строительство жилых и нежилых зданий (41.20).

- ️ В 2024 году Сбер выпустил требование: ОКВЭД 41.20 должен быть основным. Подрядчик сразу выполнил это требование. Это было еще в самом начале перехода на схему с эскроу — несмотря на то, что 186-ФЗ вступил в силу в марте 2025 года, правила банк ввел в 2024.

Компания работает, все хорошо, но

- В декабре 2024 подписывается первый льготный кредит на строительство для физлица с эскроу. Подрядчик аккредитован, подписал договор подряда, взял кредит, построил дом и раскрыл эскроу.

Но потом — банк лишает аккредитации. Спустя несколько попыток восстановить ее, подрядчик получает стабильный отказ. Дальше — полное веселье.

Выдержки из комментария Сбера: банком принято решение об отказе в сотрудничестве, т.к. подрядчик не соответствует действующим требованиям банка. Причина: срок присвоения кода ОКВЭД необходимых для строительных работ — менее 2-х лет на момент проверки банком.

Подрядчик доказывает свою правду.

- Основной ОКВЭД поменяли по требованию банка (с АН на строительство), 41.20 по сути был с 2021 года, то есть существовал уже 4 года. Несколько сделок прошло с кредитными линиями. Банк на эти замечания ответил: «да, знаем, но правила есть правила, и мы смотрим последнее изменение ОКВЭД». По факту: попросили сделать код основным и лишили аккредитации из-за этого изменения.

И вот, мы в конце 2025 года.

- Зеленая неуклюже гигантская финансовая машина наигралась в ИЖС, получила сотни (а может, и тысячи) залогов-пустышек и кинутых заказчиков и решила вовсе отменить аккредитацию, о чем даже и думать как-то не хочется. Понятно одно: банки выживут и свою копейку всегда заработают, а застройщики рискуют.

Что должны делать застройщики ИЖС прямо сейчас: выводы Гарретта Джонстона

- Российский рынок ИЖС стоит на пороге крупнейшего роста за последние десятилетия. Гаррет Джонстон объяснил, почему загородное строительство станет одной из ключевых отраслей экономики — и что именно должны делать девелоперы уже сегодня.

Перестать продавать дома — и начать продавать жизнь

- Диагностика клиента на 360. Понимать образ жизни клиента, его интересы, цели, стиль работы, привычки. ИЖС должен быть катализатором процветания человека, а не просто «коробкой».

Стать системным интегратором, а не продавцом коробок

-️ Мы вступаем в шестой технологический уклад (2025–2030 — переломный момент). Мир переходит от технологий, которые создают продукты → к технологиям, которые создают сверхчеловека. Фокус ближайших 50–60 лет — здоровье, долголетие, комфорт, благополучие человека.

Думать на 20–30 лет вперёд: россияне будут жить в больших домах

-️ Россия — огромная страна, но её жители живут в самых маленьких пространствах среди крупных экономик. Это аномалия, которая неизбежно исчезнет — россияне неизбежно захотят жить в больших домах — так же, как американцы, канадцы, австралийцы.

Долгосрочный потенциал рынка ИЖС — просто огромный.

Учитывать культурный код: дача — это норма, а не роскошь

- 53% россиян уже имеют дачу — это мировой рекорд. Для нас загородная жизнь — привычная модель, а не исключение. ИЖС идеально ложится в этот культурный паттерн.

Понимать макротренд: Россия входит в период быстрого роста

- За последние 25 лет быстрее росла только экономика Китая. Страна стремится стать одним из ключевых центров глобальной силы. Это означает долгосрочный рост благосостояния ▶️ рост спроса на комфортное жильё.

Главная миссия застройщика сегодня

- Создавать дома и поселки, которые помогают человеку процветать: физически, психологически, социально, технологически. Именно такие проекты будут востребованы в ближайшие 20–30 лет. И именно такие компании станут лидерами рынка ИЖС.

А бизнес будущего — человекоцентричный. Всё в экономике будет подчинено улучшению качества жизни человека. ИЖС должен соответствовать этому тренду.

- Застройщикам, как малому бизнесу, повезло — так как большинство больших бизнес-идей будет рождаться в МБ, для крупного бизнеса создание революции сложная тема, а малому и среднему бизнесу «терять нечего».

В пример банкам.

- Спикер привел американский Sofi — банк одного окна, в котором обслуживается все и сразу и у всех поколений. На заметку российским банкстерам, смотрите видео.

Это провал: в «Авито» говорят о какой-то господдержке в 2025 году

- Руководитель продаж направления «Ремонт и строительство Авито Услуги» Дарья Павлова заявила, что в ИЖС с точки зрения роста рынка есть как вызовы (одиночные домохозяйства, рост цен и ключевой ставки, ограничение льготных программ), так и возможности — господдержка ИЖС с 2025 г., фокус застройщиков на проектах, рост инвестиций в инфраструктуру, КРТ и реновацию.

Ни один из перечисленных плюсов к ИЖС не относится: об инфраструктуре и КРТ начали думать только сейчас, фокус у застройщиков размыт, а господдержки по сути нет (если Дарья говорит об эскроу, то комментариев этого поверхностного выступления даже не требуется).

И снова та же песня.

- В «Авито» видят отложенный спрос из-за скопленных на депозитах денег. Знали бы в компании структуру этих депозитов и их средний размер (по разным оценкам от 276 до 500 тыс. руб.), на который даже на ПВ на дом не хватит, а также количество претендентов на эти деньги банковских вкладчиков, то готовили бы аналитику качественнее.

О наболевшем: как жить в 2026 году с такими налогами

Владелец АКГ «Капитал» Ирина Екимовских на форуме разобрала, как налоговые изменения в 2026 повлияют на строительный бизнес.

Идеальный шторм.

Если коротко, то складывается: рост НДС с 20 до 22%, НДС на УСНО от 20 млн в год, рост страховых взносов для многих МСП до 30%, сокращение патентной системы и IT-льгот, повышение ставки УСН для многих регионов и др. Выбор льготной и базовой ставки на УСН — за налогоплательщиком.

Какие обязанности появятся у плательщиков НДС?

1. Выставлять счета-фактуры с НДС дважды: на аванс и на отгрузку.
2. Вести налоговые регистры по НДС:
- Книга продаж — для всех.
- Книга покупок — даже если используются пониженные ставки ( 5% и 7%) для учета НДС с полученных авансов и зачета НДС при возврате товаров.
3. Заполнять и сдавать декларацию 1 раз в квартал. Срок: 25-е число месяца, следующего за отчетным кварталом.
4. Вести раздельный учет по облагаемым и необлагаемым операциям (например, проценты по займам).
5. Заполнять декларацию правильно: раздел 7 по необлагаемым операциям.
6. Платить НДС частями: 1/3 каждый месяц.
7. Отвечать на требования ИФНС: по облагаемым и необлагаемым операциям, по несовпадению данных с контрагентами.
8. Отслеживать даты восстановления НДС с авансов.

Если выручка в 2026 году < 524 млн руб., выгоднее применять УСНО. ОСНО — налог на прибыль 25%, УСНО — налог на усно 15%. Если вы один учредитель, то выгоднее ИП, чем ООО — экономия на НДФЛ на дивидендах.

Самое печальное.

Повышение МРОТ до 27 тыс. руб. (рост на 20%),
отмена льгот ставки по страховым взносам для МСБ. Тарифы страховых взносов — с 15% до 30%.

Что делать прямо сейчас по мнению Ирины:

- Собрать и проанализировать факт 9 месяцев 2025 (актуальная финансовая модель)
- Проанализировать переходящие договоры на предмет возможности повышения цены
- Текущие договоры должны включать: цена + НДС
- Собрать план на 2026 и проверить, что в плане вы учли налоговые изменения 2026
- Составить 3 сценария по продажам на 2026 и выбрать самый консервативный сценарий
- Внедрить проект CostKilling– каждую статью подвергнуть сомнению
- Составить план действий по сокращению затрат

Концентрация пользы, а также льготные ОКВЭД — на слайдах, сохраняйте и повышайте налоговую грамотность.

Полный DIY: как семья с двумя детьми строит «дом» 12 квадратов для постоянного проживания.

КС РФ постановил: право собственности должно быть защищено

- 1 декабря Конституционный суд постановил: владельцы земель, включенных в охранную зону объектов культурного наследия, имеют право на компенсацию, даже если такие зоны были установлены до принятия закона № 342-ФЗ.

Кейс жителя Подмосковья Михаила Малинова: купил участок под ИЖС в Чеховском районе (деревня Прохорово), начал жить и верить ЕГРН. Однако в 2021 году выясняется:

- Земельный участок, принадлежащий М.А.Малинову, вошел в границы зоны охраняемого природного ландшафта, о чем последний (по его утверждению) узнал в результате предпринятой им безуспешной попытки получить разрешительную документацию на строительство жилого дома.

То есть постфактум ему сообщили, что строить нельзя и выкупить участок тоже. Но КС по делу Малинова постановил:

️
В связи с установлением, изменением зон охраны ОКН самой возможности использования принадлежащего ему имущества согласно целевому назначению либо существенное затруднение такого использования означает, по сути, утрату потребительских свойств данным земельным участком, его основополагающих экономических характеристик и, как следствие, самой привлекательности этого имущества для названного лица, более в нем не заинтересованного.


Если из-за ЗОУИТов участок теряет свою экономическую ценность и потребительскую целесообразность — это по факту изъятие, и государство не может в такой ситуации остаться в стороне. Собственнику такого участка нужно либо возместить убытки, либо выкупить его недвижимость, даже если зона установлена до 2018 года.

ЗОУИТы теперь не страшны?

- По факту, практика будет меняться. Теперь собственникам, которые попадут в такую ситуацию с ЗОУИТами, можно будет ссылаться на это дело.

Юридические ошибки, из-за которых можно потерять дом

Управляющий партнер правовой компании «Шереметьевых» Василий Шереметьев назвал 10 типовых ошибок покупателей земли и 5 критичных проблем, из-за которых дома можно лишиться.

Типовые ошибки:

1. Покупка участка без свежей выписки ЕГРН.
2. Отсутствие градостроительного плана на приобретаемый участок.
3. Неверный вид разрешенного использования.
4. Ошибки в межевании и границах.
5. Нарушение противопожарных разрывов
6. Отсутствие технических условий и невозможность их получения.
7. Охранные зоны, запрещающие или ограничивающие строительство.
8. Ошибки при составлении договора подряда.
9. Ошибки в уведомлениях о планируемом строителстве.
10. Несоответствие параметров объекта фактической застройке.

5 ошибок, которые приводят к отказу в уведомлении, признанию дома самостроем, арестом, невозможности ввода и блокировке эскроу и вытекающим проблемам (повышение ставки по ипотеке, суды):

- Игнорирование соседей — споры о границах, перенос забора и даже снос, сервитуты, нарушение инсоляции и др.
- Неполная правовая диагностика — скрытые ПЗЗ, ЗОУИТ, охранные зоны и др.
- Ошибки в договорных конструкциях и финансовых схемах — это и параметры объекта в уведомлении и в договоре, фактические характеристики дома. Банк в таком случае не раскрывает эскроу, меняет условия кредитования и требует корректировок.
- Нарушение регламента уведомительного порядка: до получения одобрения стройку начинать нельзя. Но жизнеспособность этого процесса — уже вопрос времени.
- Несоответствие параметров регламентам — главное проверять этот момент независимым строительным контролем.

Очередная база маркетинга от Андрея Антипина

Все чаще со сцен разных мероприятий звучат понятия о клиентском пути и жизненном цикле — и на HBD об этом говорили, и даже ДОМ.РФ думает об этом. Форум Федерации ИЖС не стал исключением.

Ключевая цель CJM — вызвать доверие, так как оно гарантирует продажи. Схема такая:

1. Привлечение внимания
2. Заработок интереса — нужно вызвать желание клиента купить дом
3. Конверсия (действие)
4. Удержание — наверное, самый сложный момент
5. Лояльность — позволить себе может не каждый, но это важнейший пункт

Из нового.

- Андрей упомянул про SERM — управление репутацией в поисковых системах, которое направлено на формирование положительного образа компании. ORM — это комплексное управление репутацией во всём интернет-пространстве. Охватывает не только поисковые системы, но и социальные сети, форумы, сайты-отзовики, блоги, видеохостинги и другие онлайн-площадки, где могут появляться упоминания о компании. 

Компаниям также следует использовать инструменты SERM и ORM: SEO-оптимизацию собственных ресурсов, создание и продвижение контента, системы мониторинга упоминаний в интернете, контент-маркетинг, работа с отзывами и рейтингами и др.

426 дней — среднее время принятия решения о покупке дома, по данным Андрея Антипина.

- Стандартный тезис Андрея: «не знаешь что делать — делай контент». UGC — контент, созданный довольными клиентами и тренд 2026 года EGC — созданный сотрудниками. Это «трушный» контент от первого лица, который вызывает доверие и узнаваемость.

Законопроект об эксперименте над ИЖС принят

- Госдума в первом чтении приняла закон о проведении на территории Мособласти эксперимента, который касается порядка застройки в ИЖС.

Депутат Сергей Пахомов на линии:

Сегодня на любой территории действуют установленные муниципалитетом ПЗЗ, они должны соблюдаться. В них описано где, что и в каких пространственных характеристиках допускается строить в конкретной территориальной зоне и на земельном участке, т.е предельно возможные характеристики. Действуют они, как для юр лиц, так и при ИЖС.

Как сейчас это происходит застройка в ИЖС. Два возможных варианта:
1. Существует установленный законом уведомительный порядок строительства и последующей регистрации права собственности на построенный дом. Решил построить, сделал план и уведомил органы власти о своем решении. Через неделю получил ответ «согласовано», если планируемое строительство соответствует установленным правилам и требованиям или «не согласовано», если выявлены нарушения.
2. Упрощенный или т.н. «дачная амнистия». Никого не спрашивая построил что захотел, не заглядывая в действующие нормы ПЗЗ, зачастую нарушая даже требования по отступу от соседних зданий и т.н красные линии улицы. Далее, по сути, автоматически зарегистрировал строение по декларации, которую сам же и заполнил как смог.

В 90% случаев ИЖС никто ничего не проверяет.

-️ То есть большая часть домов в Мособласти регистрируются в упрощенном порядке —из-за этого споры, «соседские войны», проблемы с проездами, нарушения требований пожарной безопасности, инсоляции и никакого архитектурного кода.

А иногда в ряду аккуратных жилых домов улицы вдруг появляется большой металлический ангар откровенно похожий на магазин или автосервис, сообщил депутат. Особенно это видно в г.о., за которые и отвечает инициатор идеи.

Ко 2 чтению законопроект будет доработан.

- Девелоперам всей страны стоит подготовиться, Мособласть — первопроходец, но дальше практика пойдет в регионы, если Росреестр подтвердит техническую возможность.

«Дед-Лесовик» в мягкой форме сообщает всем клиентам, что их дома утеплять не нужно.

Никакого теплотехнического расчета, только старые «добрые» методы доказательств.

Ошибки проектов и 5 антикризисных стратегий для коттеджного поселка

-️ Один из самых структурированных и четких докладов на форуме в ТПП — от учредителя экспертного клуба «Загородный Девелопмент» Валерия Лукинова.

В кризис проект умирает не от нехватки денег, а от плохого управления ими.

-️ Параметры, по которым банк определяет инвестиционную привлекательность — ключевые показатели:

1. LTV (LOAN-TO-VALUE): соотношение суммы кредита к стоимости проекта. Обычно не более 70-80%.
2. DSCR (DEBT SERVICE COVERAGE RATIO): коэффициент покрытия долга, должен быть >1,2.
3. IRR (INTERNAL RATE OF RETURN): внутренняя норма доходности проекта, должна быть выше ставки по кредиту.
4. РВР (РАYВАСК PERIOD): срок окупаемости инвестиций.

-️ Банк должен быть уверен, что построенное будет продано. Застройщику важно учесть опыт и репутацию, финансы и собственные средства, команду, локацию и продуктовый маркетинг, УТП и, конечно, концепцию поселка и план продаж. Шпаргалка по фин. показателям на слайде.

Почему мало успешных проектов.

-️ Если коротко про причины, то это макроэкономические и рыночные просчеты, ошибки в продукте и маркетинге, финансовая модель с высокими издержками и заморозкой капитала и сильные конкуренты. Подробнее — на слайде.

Подходы к антикризисной стратегии: консервативный — минимизация издержек, сворачивание программ продвижения КП, выжидательная политика. И конструктивный — анализ локального рынка, проблем и ошибок, разработка и реализация реконцепции продукта.

Стратегия 1. Гибкость продукта.

— Смена форматов от коттеджей к УБП, от «без отделки» к «под тапочки» или наоборот.
— Минимизация себестоимости без потери качества.
— Быстрый вывод «кризисных» продуктов. Например, использование Матрицы Бостонской консалтинговой группы позволило осуществить перезапуск через реконцепцию — лидер в продажах Good Luxury и «Павловы озера».

Стратегия 2. Финансовая устойчивость.

— Финансирование без банковского кредита, работа с покупателями по схемам с предоплатами/рассрочками/трейд-ином, управление денежным потоком через продажу УБП или наоборот, работа с подрядчиками по бартеру или с отсрочками.

Стратегия 3. Маркетинг и продажи в условиях, когда люди сберегают деньги.

— Выход первого лица проекта в публичное поле = акцент на доверии к конкретному лицу, олицетворяющему проект.
— Работа с эмоциями: дом как убежище, инвестиция в семью.
— Акцент на безопасности инвестиционной привлекательности, самодостаточности.
— Честное мнение лидеров рынка о проекте.
— Амбассадор проекта (в связке с первым лицом проекта). В 2025 году ключевой тренд амбассадорства — долгосрочное партнерство, где амбассадор участвует в создании продуктов, формировании корпоративной культуры и даже в принятии стратегических решений.

Стратегия 4. Управление командой и партнерами.

— Работа с подрядчиками: долгосрочные отношения vs дешёвые тендеры.
— Культура ответственности и антикризисного мышления внутри компании предполагает, что сотрудники думают как владельцы процессов или отдельных направлений бизнеса, а не как исполнители.

Стратегия 5. Юридическая защита.

— Работа с ЗУ: минимизация рисков межевания.
— Прозрачная работа с клиентами: честность и сохранение репутации.
— Пересмотр договоров и юридических схем.

Эксперт советует уже сейчас пересмотреть продуктовый маркетинг, провести аудит каналов доходов и затрат, произвести балансировку проекта с фокусом на cash-flow и запустить программу лояльности партнеров, брокеров и клиентов.

ДОМ.РФ предлагает новую схему финансирования ИЖС

- Заместитель гендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс на форуме в ТПП обозначил три проблемы: ипотека и кредиты на низких оборотах, нет инструмента контроля соответствия дома договору подряда и нет больших данных по стоимости ИЖД.

Сейчас заметная часть одобренных кредитов так и не доходит до стадии подписания договора. Главная причина — подрядчики не могут получить проектное финансирование.

-️ Почему так происходит: это в основном малый и средний бизнес, у которого часто нет достаточной кредитной истории и нужных банку залогов. Это сужает рынок подрядчиков и ограничивает конкуренцию, особенно в регионах.

Решение — зонтичное поручительство для ИЖС.

-️ Ниденс предложил вместе с Минстроем, правительством и Госдумой проработать применение механизма зонтичного поручительства с учётом специфики ИЖС. Такие программы уже успешно работают под управлением Корпорации МСП в других сегментах.

Если адаптировать их под рынок ИЖС и обеспечить финансирование, можно получить серьезный рывок. Это позволит дополнительно вывести на рынок 20–30% подрядчиков, что заметно усилит развитие всего сегмента ИЖС.

ФЗ-186 нужно доработать.

- Закон за 9 месяцев работы показал: нормативную базу нужно дальше дорабатывать, чтобы она балансировала интересы всех сторон — потребителей, подрядчиков и кредиторов.

Что предлагается: закрепить на уровне договора прозрачные правила взаимодействия между всеми участниками, перевести заключение договоров и допсоглашений в электронный формат, подробно прописывать в договоре основные параметры жилья, которое будет построено и передано заказчику.

По словам Алексея Ниденса, заказчику это дает уверенность, что объект соответствует изначально заложенной стоимости; а подрядчику — автоматическое раскрытие эскроу-счёта при выполнении всех условий договора, без постоянных уговоров подписать акты приёмки.

Единая платформа данных для оценки рисков.

- ️ Совместно с Росреестром по поручению прорабатывается создание единой платформы данных, где будут объединены: данные Росреестра, единая информационная система жилищного строительства и др.

На базе этого планируется сервис для банков, который позволит точнее оценивать риски и увереннее кредитовать участников рынка. По оценкам, это может дать отрасли ипотечного кредитования ИЖС еще около +10% роста.

- Идея зонтичного поручительства для ИЖС интересна с точки зрения простоты получения денег — даже без залога можно привлечь финансирование. Но минусов гораздо больше: за поручительство взимается комиссия, банк все равно будет смотреть отчетность, а также допускать только «своих» из-за формальности в критериях отбора.

Механизм под ИЖС нужно тонко настроить: чёткие критерии, лимиты, контроль качества и не превращать в «раздачу гарантий», а использовать как усилитель нормального риск-менеджмента. Но проще всего — исключить банк как лишнюю прослойку в некоторых процессах. Подрядчики сейчас готовы строить за свои, лишь бы не касаться механизмов финансовой машины по выкачиванию денег.

«Им придется за это ответить!» — заявил замминистра строительства Никита Стасишин, комментируя вопрос Ефима Басина о том, отвечают ли банки за аккредитацию подрядчиков-мошенников.

Тем временем Сбер: отменяем аккредитацию, стройте кто и что хочет.

Без комментариев, тезисы Никиты Евгеньевича:

- В 2025 году мы попали в ситуацию идеального шторма, когда в марте мы перешли на эскроу счета, чтобы обезопасить граждан.

- Граждане за 2022-2024 годы столкнулись с проблемой, когда они брали ипотеку, обращались в аккредитованные банками подрядные организации и оставались ни с чем.

- Человек брал кредит и видел, что это подрядчик надежный, хотя никакими документами реальными это не подтверждалось — ни в национальных объединениях, ни опыта работы не было (что позволяло бы сделать вывод о добросовестности как, например, при МКД). Ну, вот что получилось, то получилось.

Сегодня банки с региональными властями занимаются этой проблемой, потому что даже региональные власти не видели — они же не выдавали ни разрешения на строительство, ничего. По сути, это уведомительный характер, который привел к тому, к чему привел. Да, сейчас директора и владельцы компаний под следствием и находятся в местах не столь отдаленных, но от этого людям не сильно легче с точки зрения того, что их дома должны быть достроены.

Новый СТО от АДД: как теперь принимать деревянные дома

Ассоциация деревянного домостроения разработала новый стандарт для ИЖС с деревянными конструкциями, в т.ч. по домокомплектам заводской готовности.

Стандарт описывает, как правильно принимать работы на всех этапах: основания и фундаменты, несущие и ограждающие конструкции (каркас, панели, срубы, перекрытия, кровля), окна/двери и формирование «теплового контура», инженерные системы.

Четко прописаны:

- Виды приемки (скрытых работ, отдельных конструкций, итоговая приемка дома).

- Методы контроля (визуальный, измерительный, неразрушающий, технический осмотр);

- Минимальный список параметров, которые нужно проверять, и допустимые отклонения (по таблицам для фундаментов, каркаса, сруба, окон и т.п.).

- Документация: акты скрытых работ, исполнительные схемы, протоколы испытаний, сертификаты и паспорта на материалы и домокомплект.

В ассоциации надеются, что технические документы, предложенные профсообществом, помогут компаниям создавать собственные стандарты организаций.

«Выполнение требований СТО позволит потребителям получить уверенность в качестве строительства своих домов, а поставщикам услуг создать собственную доказательную базу, подтверждающую качество своего продукта, что существенно при возникновении спорных ситуаций», — поясняет генеральный директор компании-разработчика СТО ООО «Сертификация домов, материалов и комплектующих», канд. тех. н. Светлана Кирютина.

Разбираем бот для проверки участка

-️ На форуме в ТПП директор ООО «Автоматизированный дью дилидженс» Рената Беляева презентовала разработку на базе телеграм-бота Taddex: сервис кадастровой проверки ЗУ по КН или геопозиции.

Заявлялось, что за несколько минут можно узнать: название актива, параметры размера, общие сведения, категорию земли, ВРИ, ЗОУИты, территориальные зоны, информацию о запретах и ограничениях и др.

-️ Решил проверить — нашел участок, с номером 77:17:0150309:8234, который находится в КП «Синергия», рядом с поселками «Антоновка», «Летова Роща», «Бельгийская деревня», а также ЖК «Новое Летово» (за 6 соток просят космические 18 млн руб.).

Бот выдал pdf-файл в качестве базового отчета (расширенный, конечно же, платный). Получил: изображение на карте и со спутника, сведения об участке и объектах, градостроительные ограничения и обременения.

- Последнее — понравилось. Бот собирает в короткую сводку ограничения со ссылками на документы, по данным НСПД. Оказалось, что участок — в приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково).

Также должны были быть данные о территориальных зонах, но их и ВРИ в отчете не оказалось. Бот, наверное, мог бы оценить смежные участки, но и эта функция, видимо, дала сбой.

-️ Дальше — вопросов все больше. Участок на #Авито продается полностью пустой, а в отчете оказалось, что на нем расположен дом, судя по кадастровой стоимости в 24,7 млн руб. Указаны сведения о собственности, других ограничений и обременений якобы нет.

Либо в объявлении явный косяк, либо бота нужно доработать, прежде чем продавать его бизнесу на форуме в ТПП.

Компания молодая. ООО «АДД» зарегистрировано 8 декабря 2023 года в Москве. Работает в сфере научных исследований и разработок в области естественных и технических наук. Учредители два физических лица: Беляева Рената и Алпатова Ольга. В 2024 году выручка составила 129 тыс. руб. при чистой прибыли 78 тыс.

Найден самый маленький участок, который продается в России

️ Перемещаемся под Красногорск в деревню Аристово — здесь выставлен на продажу участок ИЖС площадью 0,6 сотки.

Стоимость лота — 350 тыс. руб. И, как пишет продавец, его можно использовать под барбекю, беседку, личную парковку или гараж. Первым покупателям скидка.

Забавно, что продается уже 1,5 года и еще в июне 2024 года цена была на 100 тыс. руб. выше. Однако с учетом хорошей скидки желающих приобрести объект так и не нашлось.

Тем временем, Сбер пошел ва-банк и отменил аккредитацию подрядчиков
 
Со 2 декабря 2025 года банк отменяет процесс аккредитации подрядчиков. Для взаимодействия с банком партнеру достаточно пройти регистрацию как партнер/подрядчик в Домклик Pro. 

Порядок взаимодействия определяется при структурировании сделки: без дополнительного обеспечения или с обеспечением на период строительства.

По любой программе кредитования не применимо поручительство других лиц. Залоговая стоимость по залоговому объекту на период строительства — 90%.

Похоже, все совсем плохо с выдачами у зеленого гиганта.

ДОМ.PФ грозит пальцем: как подрядчику не попасть в стоп-лист банка

Чтобы не попасть в черный списко, подрядчику нужно соблюдать требования. О них на форуме в ТПП рассказала руководитель направления развития каналов продаж АО «Банк ДОМ.PФ» Ксения Сербина.

Подрядчик не должен быть банкротом.

— Своевременная оплата налогов и других платежей, отсутствие текущих судебных разбирательств.
— Подрядчик не находится в стоп-листах иных банков

Необходимые действия со стороны подрядчика.

— Следить, чтоб не лишили аккредитации в других банках.
— Рекомендуется вести свою деятельность с добросовестными партнерами (риелторы, брокеры, Агентства недвижимости), деятельность которых прозрачна.
— Принимать участие только в прозрачных ипотечных сделках, не допускать сговоров.
— Не допускать в расчете сметы на строительство дома и приобретение материалов включения денежных средств на первоначальный взнос, нецелевое использование (благоустройство территории, мебель и т.д.).
— Осуществлять строительство новых объектов, а не достраивать ранее возведенный фундамент другим подрядчиком (исключение замена подрядчика в рамках ипотечного кредитования).
— При реализации проекта в обязательном порядке все договоренности закреплять в документах (дополнительные соглашения и т.п.).
— Осуществлять строительство в соответствии с утвержденным проектом, при необходимости внести изменения в проект или смету, в обязательном порядке согласовывать их с банком.
— Соблюдать все этапы: заключение договора подряда → строительство → подписание Акта → оформление права собственности.
— Подписывать с клиентом итоговый акт только после завершения всех этапов строительства с последующим оформлением права собственности.
— Соблюдать сроки этапов строительства и сдачи объекта и технологии строительства.
— Осуществлять приемку этапов строительства с обязательной фото фиксацией, чтоб при необходимости подтвердить факт строительства.

Недопустимые действия со стороны подрядчика.

— Предоставление ложных сведений, актов, фальсификация подписей заказчика, фото других домов.
— Использование денежных средств, полученных в рамках ВКЛ на сторонние цели (в том числе в личных целях).

Дополнительный контроль для снижения рисков в процессах:

— Контролировать получение уведомления о соответствии построенного объекта, если такой способ предусмотрен договором подряда. Соблюдать границы ЗУ при строительстве.

Рекомендации подрядчикам от канала «ИЖС»: о чем не говорят на рынке

-️ Проблема обманутых клиентов не всегда следствие мошеннических действий — порой причиной становится юридическая безграмотность строительных компаний.

Чтобы не плодились случаи кассовых разрывов и, как следствие, «кинутых» заказчиков, заведите в штате делопроизводителя, который займется всеми изменениями по проектам, будет курировать все вопросы, вплоть до погодных условий и доведения информации всем сторонам о форс-мажорах.

- На данный момент перспектива изменения условий раскрытия эскроу видится нам туманной (поэтапное или отвязка от АПП), снижение штрафов также выглядит сказочным. Несправедливо высокие штрафы — один из способов регуляции всего рынка недвижимости.

Банкам стоит продумать более лояльное отношение к подрядчикам: не лишать аккредитации из-за любого спора или простого отзыва клиента — недоброкачественность может подтвердить суд, на его решения и могли бы опираться не совсем компетентные и юные сотрудники банков. Безусловно, контроль денег важен, но важно и то, кто и как контролирует этот контроль.

-️ Если в штате будет юрист, не так страшно будет судиться. При этом мы видим логичную схему: дом сдан в срок - эскроу раскрывается - если есть вопросы по качеству (не по срокам), то подрядчик и заказчик идут в суд. И банка не должно быть права не раскрыть эскроу, если дом сдан в срок.

Чтобы исключить проблему качества и рекламацию — нужно включить обязательный поэтапный контроль с фотофиксацией. На форуме также рассказали, как ускорить рассмотрение заявки на ипотеку и выход на сделку. Логичные советы, но еще важнее рассудить, как увеличить кредитный лимит.

- Добросовестные подрядчики не против раскрывать информацию о целевом использовании денег, если банки будут видеть поэтапный расход через подтверждение независимого строительного контроля, то, гипотетически, мы (в плане рынок) могли привязать к этому поэтапное раскрытие эскроу.

«То, что мы строим сегодня, будет неинтересно рынку через 2-3 года»

- Такое признание прозвучало от руководителя проектов ИЖС в стадии развития ГК «Сигнум» Сергея Луговеца. Сегодня мы в торгово-промышленной палате на VIII международном форуме «Малоэтажная Россия 2025».

Скорее всего, спикер имел ввиду в общем понимании — про рынок, а не конкретно про их проекты, но интересно оказалось взглянуть на тренды, которые видят в ГК «Сигнум».

- Соединение форматов МКД+ИЖС — но многоквартирные дома должны быть малоэтажными. В целом, тренд уже давно понятный, однако примеров по всей стране можно по пальцам пересчитать, а успешных проектов — всего пара шт.

- Все, что должен включать кластер ИЖС (ИЖС, МКД, тауны, зоны отдыха и спа, спорт, торговые зоны). Это понятно, но реально реализовать и зарабатывать на этом сложно.

- Парковые и зеленые зоны, зеленые крыши с садами, бионическая форма зданий («чтобы вписать дом в природный ландшафт») — как будто спикер готовился не к докладу в ТПП, а к форуму про применение нейросетей в рендерах.

Сила — в команде. Аудит проекта перед началом строительства.

Проект #ИЖС_строит продолжает двигаться вперед: уже сейчас выкопан котлован для фундаментной плиты, а вся команда проводит совместную работу над оптимизацией и улучшением проектных решений.

Цель аудита проектной документации — выявление ее недостатков различной степени, которые, при определенных стечениях обстоятельств, могут повлиять на долговечность, качество, безопасность эксплуатации объекта проектирования, появление непредвиденных дополнительных затрат при строительстве объекта.

Аудит от Karbonit выявил:

- 3 критичных, по мнению технадзора, нарушения нормативной документации, напрямую влияющие на безопасность и комфорт эксплуатации здания.

- 4 умеренных нарушения, исправление которых настоятельно рекомендуется.

- 23 рекомендации, основанные на опыте проектирования объектов-аналогов и исключающие, при стечении обстоятельств, потенциальные проблемы при производстве строительно-монтажных работ/эксплуатации проектируемого здания.

- 2 случая избыточности принятых проектных решений, при принятии во внимание которых, возможна значительная экономия бюджета строительства проектируемого объекта.

В документе описаны обоснования замечаний, а также краткая информация об объекте, ТЭПы и классификация недостатков ПД для понимания ведомости рекомендаций.

По опыту скажем, что такое число выявленных нарушений, особенно от команды инженеров Karbonit, а также степень их критичности говорит о высокой подготовке Endless House к проектированию объекта. Сегодня проведем первую планерку всей командой для обсуждения основных вопросов пирога фундамента, чтобы продолжать работы.

- Принять решение, что делать с деревом, которое попадает в пятно застройки (будущая отмостка).
- Согласовать материал закладных коммуникаций и их диаметр.
- Определить глубину заложения коммуникаций.