Доля сделок с недвижимостью без ипотеки достигла рекордного значения за пять лет.
Согласно исследованию ВТБ, в 2025 году количество сделок за наличные составило 68%.

Уверен, что на самом деле сделок за наличку гораздо больше. Как, например, назвать сделку, когда объект стоимостью 6 млн рублей покупают с первоначальным взносом 5 млн и докидывают кредитный миллион? Формально - это ипотечная сделка, а фактически - сделка за наличные с малозначительной кредитной доплатой.

Почему так? Да потому что сейчас практически никто не берет рыночную ипотеку с ПВ 20%, платеж слишком неподъемный и экономически невыгодный. И чтобы купить что-то нужное, сейчас сначала необходимо продать что-то ненужное, а полученные деньги использовать как ПВ, если их не хватает для покупки.

А как продать свою недвижимость? Покупатели ведь точно так же не горят желанием брать ипотеку под 18-20%. Поэтому ставим цену по реалиям рынка либо ждем "того самого покупателя", который должным образом оценит преимущества нашей недвижимости и даст цену из мира наших фантазий! Такого покупателя можно ждать долгие месяцы и годы...

Вот и получается, что по сути сейчас на вторичном рынке подавляющее большинство сделок проходит фактически за наличный расчет. И пока ключевая ставка не снизится до 10-12% ситуация вряд ли изменится 🤷‍♂️

"Зачем вы покупаете эти квартиры?" - вот, что я думаю, когда слышу о очередном “инвесторе”, вкладывающем деньги в студию!
Студии — самый дорогой сегмент жилья в пересчете на квадратный метр! При этом арендная ставка при сдаче посуточно хоть и выше, чем в долгосрок, но совсем не окупает ваши затраты!

Сдача студии в посуточную аренду — это иллюзия пассивного дохода! Смотрите сами: вы должны постоянно работать в качестве администратора, горничной и технической поддержки: вы не просто получаете деньги, а превращаетесь в человека, который обязан быть постоянно на связи, менять прожженные сигаретой полотенца, вести переписку с десятком потенциальных гостей ради одной реальной брони, после каждого выезда тратить время на уборку, стирку и восстановление поврежденного, потому что уже завтра нужно снова заселять людей.

Можно, конечно, передать студию управляющей компании, но это означает добровольное согласие на то, что львиная доля вашего и без того скромного дохода осядет в чужом кармане. Стандартная комиссия управляйки составляет 40% от прибыли. И если после вычета налогов, коммуналки, платежа по ипотеке и неизбежных простоев ваша чистая прибыль и так стремится к минимуму, то вы рискуете обнаружить, что весь месяц вы работали на управляйку, пока она получала стабильный процент. Вам же остались лишь копейки и постоянный износ в квартире, ведь за ее состояние теперь отвечает сторонняя компания, которой по большому счету плевать на ваш ремонт так же, как и случайным гостям!

Ну а если вас все это не пугает, и вы всё-таки решили купить студию для сдачи в посуточную аренду, то чтобы она приносила хоть какую-то прибыль, вам нужно тщательно подходить к её выбору. Например, самая неудачная планировка - это вытянутый прямоугольник, где единственное окно находится в узкой торцевой стене - в таком пространстве всегда будет царить полумрак, а при разложенном диване пройти к кухне или в санузел станет настоящим квестом.
Поэтому стоит искать форму, приближенную к квадрату, а в идеале — студию с двумя окнами, которые обеспечат естественным светом и зону готовки, и зону отдыха, и позволят отделить кухню от спальни-гостиной, чтобы в ней можно было более или менее комфортно находится.
Не менее важно оценить не столько сам дом, сколько инфраструктуру поблизости: наличие круглосуточных продуктовых, остановок общественного транспорта, а также «магнитов» для гостей города вроде парков, набережных, университетов или крупных бизнес-центров, которые обеспечат приемлемый для вас доход и стабильность потока гостей.

А почему студию нельзя покупать для жизни, я расскажу в другом ролике!

Росреестр разъяснил изменения в Земельном кодексе с 1 марта по 295-ФЗ. В целом они касаются изменения видов разрешенного использования (ВРИ) - что можно строить на земле, и как ее использовать.
1) собственники смогут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без дополнительных разрешений и согласований;
2) при разделе в некоторых случаях можно будет менять ВРИ вновь образованных участков;
3) теперь нельзя поменять ВРИ отдельных отдельных садовых и огородных участков в СНТ;
4) арендатор или лицо, получившее в безвозмездное пользование участок, не сможет изменить его ВРИ.

Если вы хотите купить квартиру и всё ещё удивляетесь низким ценам на Авито, то посмотрите этот ролик - вам всё станет понятно! 😁

Тщательно выбирайте застройщика, если берете семейную ипотеку на строительство частного дома!
В отличие от многоквартирных домов, где застройщик может раскрыть эскроу-счет только после сдачи дома, в ИЖС-сегменте застройщик может получать деньги поэтапно. И если в банк будет предоставлен акт о готовности этапа работ с поддельными подписями клиента, то, как оказалось, этого может быть достаточно для выплаты. Думаю, что в век нейросетей фото и видео строительства тоже можно легко сгенерировать.

Аккредитация застройщиков ИЖС, похоже, проводится формально, без учета реального опыта строительства. Да, впоследствии банк исключит мошенников из реестра аккредитованных компаний, но тому, кто платит ипотеку за заброшенную стройку, от этого не легче!

Путин поручил расширить условия семейной ипотеки на вторичное жилье, включив в нее квартиры в домах старше 20 лет. Сейчас такая ипотека доступна только в городах с низким объемом строительства жилья (в Краснодарском крае: Абинск, Апшеронск, Белореченск, Геленджик, Гулькевичи, Горячий Ключ, Кореновск, Крымск, Курганинск, Лабинск, Приморско-Ахтарск, Славянск-на-Кубани, Темрюк, Тимашевск, Тихорецк, Туапсе, Усть-Лабинск, Хадыженск).

В формулировке поручения правительству речь идет о многодетных семьях, поэтому программу, думаю, расширят именно для них. Каковы будут финальные решения по программе станет ясно после предложений от правительства, которые поручено представить до 30 марта

В продолжение истории с Самолётом ✈️
Правительство дало ответ на просьбу застройщика выделить 50 млрд рублей финансовой помощи. В ответе сказано, что в прямой поддержке компания не нуждается, но для нее будут разработаны какие-то специальные меры. Развернуто об этих мерах глава компании Анна Акиньшина ничего не рассказала, но сообщила, что Самолет во многом удовлетворил свой запрос 😉

Думаю, что все участники строительного рынка приняли к сведению данный посыл, и иллюзий на этот счет ни у кого не осталось. Теперь, если застройщик почувствует риск невыполнения обязательств из-за финансовой неустойчивости, он может обратиться к правительству за выделением помощи. Помощь, скорее всего, он не получит, зато приобретет уверенность в том, что сможет справиться с ситуацией собственными силами!
Со стороны, как говорится, виднее!

Друзья, поздравляю с праздником! 🎉
Желаю всем нам мирного неба, здоровья и благополучия!

ЦБ совместно с правительством предлагает регулировать механизм рассрочки на покупку жилья
В момент появления на рынке рассрочка стала массово использоваться девелоперами как инструмент в случаях, когда покупателю не одобрили ипотеку, а полной суммы для приобретения квартиры не хватает. Для покупки в рассрочку обычно достаточно 30-50% в качестве первоначального взноса, а сроки выплат, как правило, ограничены сроками строительства дома, максимальный срок, на который можно получить рассрочку в Краснодаре, - 5 лет.
И все шло как задумано, клиенты покупали жилье, а планы продаж выполнялись. Последнее особо радовало коммерческих директоров девелоперов, особенно в условиях снижения спроса по семейной ипотеке.
Однако через некоторое время застройщики осознали, что в отличие от классической ипотеки, когда после регистрации ДДУ банк наполняет счет эскроу кредитными деньгами, при рассрочке это происходит не сразу и не всегда. Более того, оказывается, что девелопер начинает нести риски и выполнять функции банков. В какой-то момент клиент может потерять платежеспособность, и тогда договор должен быть расторгнут, деньги возвращены, а квартира снова уходит в свободную продажу, и снова надо нести затраты по ее реализации. А за клиентами иногда надо гоняться и уговаривать их оплатить следующий платеж.
И зачем такое "счастье" нужно? Введем штрафные санкции для покупателя, который не смог вовремя расплатиться - решили застройщики, и стали добавлять в договоры рассрочки соответствующие пункты. Штрафы могли достигать 50% от суммы долга, что ставило покупателей в весьма кабальные условия.
По всей видимости, сейчас ЦБ готовит законодательную инициативу, которая ограничит размер штрафов до 20% в случае неисполнения договора рассрочки, обяжет застройщика составлять график платежей и обеспечить переход права собственности на покупателя после сдачи дома в эксплуатацию.
Как я это вижу - на застройщика, по сути, хотят возложить полноценный банковский функционал, при этом ограничив компенсации при просрочках, но сохранить риски неплатежей. Все это накладывается поверх рисков застройщика по бизнесу (вовремя и с должным качеством построить и сдать в эксплуатацию дома).
Подозреваю, что при подобном регулировании и рисках желание использовать рассрочку как инструмент продаж у девелопера будет стремиться к нулю 🤷‍♂️

ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5% 🏦
Казалось бы, ставку должны были сохранить или поднять, чтобы ограничить рост инфляции. Сам ЦБ заявлял в феврале о намерении вести жесткую кредитно-денежную политику.
Но, похоже, сейчас инфляция является меньшим злом, нежели недовольства и напряженность из-за недоступных кредитов.
Возможно, что в ЦБ принято принципиальное решение снижать ставку, но медленно, на полпроцента на каждом заседании, чтобы не спровоцировать существенный отток накоплений из банков, который может случиться при резком снижении ставки. В этом году впереди еще 7 заседаний по ключу, и если считать это предположение верным, до конца года ставку могут снизить до 12%.
Как мы с вами понимаем, ипотека в этом случае будет выдаваться примерно под 14-15%, что все еще будет слишком высоким показателем для массовой доступности кредитов. Поэтому ждать в этом случае глобальных изменений спроса на рынке не стоит

В февральском выпуске бюллетеня "О чем говорят тренды" ЦБ пишет о росте потребительских цен и рисках замедления снижения темпов роста цен. Интересная, кстати, формулировка, если вчитаться 🧐
Как следствие, ЦБ намерен сохранять жесткую кредитно-денежную политику.
Другими словами, ЦБ говорит: цены растут сильнее, чем планировалось, и поэтому инфляцию нужно сохранять в нужных рамках путем регулирования стоимости кредитования.

Тем самым регулятор намекает на сохранение или даже (страшно представить!) повышение ключевой ставки на предстоящем заседании ЦБ 13 февраля.
Собственно, о том, что ставка по логике действий ЦБ, направленных на контроль и снижения инфляции, должна быть сохранена или повышена, я писал еще в декабре.
И как бы сегодня не казалось, что всем нужны доступные кредиты, обратная сторона медали в виде инфляции при резком снижении ключевой ставки может привести к таким последствиям, что мало не покажется!

Крупнейший застройщик страны ГК Самолет запросил у государства льготный кредит в размере 50 млрд рублей.
Застройщик заявил, что поддержка государства необходима для исключения риска неисполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами на фоне корректировки программы льготной ипотеки.
Меня подобные формулировки умиляют: то есть без программы льготной ипотеки застройщики теперь продавать не могут?
То есть по сути все преимущества покупки новостройки заключаются не в локации, инфраструктуре, проекте, а в дешевых деньгах, которые выдает государство?
Мы, конечно, об этом и сами догадывались, но чтобы застройщик об этом заявлял в открытую - это что-то новое.
Понятно, что если сейчас государство пойдет навстречу и выдаст запрошенную сумму, то в очередь выстроятся и другие желающие.
В общем-то я об этом уже неоднократно писал, и думаю, что Самолет - это первая ласточка, летящая в поисках возможности выжить. А в данном случае речь идет о готовности поделиться с государством долей компании ради выживания 🤔

Друзья, хочу поделиться с вами комфортной для жизни, с моей точки зрения, планировкой дома 🏡
Почему я так считаю:
Первое: дом одноуровневый. Это важно, потому что двухэтажные дома выглядят эстетично, но часто бегать по лестнице - то еще удовольствие, особенно с возрастом.
Второе: гостевая и приватная зоны разделены. Вам вряд ли захочется, чтобы гости ходили через весь дом на кухню или в туалет и заглядывали по пути в вашу комнату, дверь в которую вы забыли закрыть.
Третье: в прихожей выделено много места для хранения гардероба, а слева при входе - грязная зона для уличной обуви, чтобы сохранить дом в чистоте.
Четвертое: мастер-спальня с гардеробной зоной и собственным санузлом. Отдельный санузел позволяет принимать душ или ванну в любое время, не оглядываясь на других домочадцев, и поддерживать гигиену в нем.
Пятое: спальни просторные, в отличие от большинства планировок современных домов, где спальни делают по 11-12 квадратов, вынуждая людей проводить все время на кухне - потому что кроме как для сна такие помещения мало пригодны.
Шестое: просторная и освещенная кухня-гостиная квадратной формы.
Седьмое: отдельное помещение под котельную, потому что котел на кухне не всегда может эстетично вписаться в интерьер. Плюс к тому, именно такое решение позволяет разместить котел близко к географической середине дома и обеспечить равномерный прогрев помещений.
А как вам эта планировка дома, нравится?

Те, кто берет семейную ипотеку по текущим условиям, сталкиваются со скрытыми платежами, которые, по сути, делают её не настолько выгодной, как это принято считать. Это приводит к ситуации, когда счастливые обладатели новых квартир вынуждены расторгать договоры долевого участия! ❌
Какую хитрую схему придумали банки, чтобы собирать деньги, и почему объем расторжения ДДУ достиг максимума за последние 5 лет? 📈

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/3qH8KeeAHzQ

▶️ VK Видео: https://vkvideo.ru/video-226635482_456239416

📺 Дзен: https://dzen.ru/video/watch/6981aeb3cc81a7141ae91766

Законопроект об обязательной видеофиксации нотариальных сделок с недвижимостью внесли на рассмотрение в Госдуму.
Идея законопроекта в том, что эта мера защитит покупателей от мошенников. На сегодняшний день нотариусы используют видеофиксацию по своему усмотрению ⚖️
Вероятно предполагается, что мошенники не станут участвовать в нотариальной сделке.
Но как это решает вопрос покупки недвижимости у тех продавцов, кто сам, не имея неблагонадежных помыслов, попал под влияние мошенников? Ведь собственноручно подписанный документ (не обязательно нотариально удостоверенный) на сегодняшний день имеет не меньшую юридическую силу, чем видеозапись процесса его подписания 📹

В Сбере рассказали, что изменится в условиях "Семейной ипотеки" с 1 февраля 2026 года
Краткий список изменений:
1) включение супруга в состав заемщиков по кредитному договору станет обязательным (исключение составят случаи, когда супруг заемщика является иностранным гражданином);
2) регистрация ребенка/детей должна совпадать с регистрацией участника программы (заемщика или созаемщика, имеющего детей, подходящих под условия программы);
3) предоставление СНИЛС ребенка/детей становится обязательным.
Подробный разбор изменений приведен здесь
Другие банки также дали разъяснения по изменениям в программе, по сути они аналогичны сберовским

Дом РФ в своем телеграм-канале "Про дома" выложил аналитику по городам-миллионникам по объёму строительства по состоянию на 27 января 2026 г.

На картинке также изображена площадь строительства на тысячу жителей. Краснодар по этому показателю довольно ощутимо впереди всех - 4 337 м2 / тыс. чел.

Почему эта информация важна:
1) в условиях высокого удельного показателя площади строительства, продать и сдать в аренду квартиру по мере завершения строек будет сложнее;
2) учитывая, что в Краснодаре сейчас строят в большинстве своем высотки, развитие транспортной инфраструктуры, по моим наблюдениям, для таких показателей плотности жилых домов должно вестись гораздо более серьезными темпами, чем это есть сейчас;
3) по мере того, как построенные дома будут заселяться, владельцы коммерческих помещений стрит-ритейла в районах с высокой плотностью застройки будут иметь повышенный спрос от арендаторов 🏪

В 2025 году объем расторжения ДДУ достиг максимума за 5 лет, как по количеству, так и по доле от продаж. Очевидно, в корне причин расторжения лежит неспособность покупателей справиться с финансовыми обязательствами. Думаю, что доля расторгнутых сделок, совершенных с использованием рассрочек, здесь действительно высока, поскольку последствия выхода из таких сделок для покупателя проще (чего не скажешь о застройщиках).
Но важно другое: если раньше в случае финансовых проблем можно было продать квартиру на вторичном рынке и погасить остаток ипотеки за счет полученных от продажи денег, то сейчас такой возможности нет: квартира на вторичном рынке становится резко дешевле, чем у застройщика.
А уж если ипотечная сделка была с частичным ПВ, то экономика при продаже вообще не сходится. Я недавно разбирал подобный сценарий, при котором заемщик вынужден искать деньги, чтобы расплатиться с банком, потому что продажа не покрывает его долг 😱
Впрочем, когда застройщики неустанно повторяют мантру о том, что недвижимость всегда растёт (но не уточняя деталей), легко поддаться ажиотажу и купить квартиру без ПВ в наивной надежде заработать! 🤑

Думаю, что после 1 февраля объемы выдачи семейки резко упадут по причине, что к этой дате квартиры по семейке уже будут куплены для всех детей, внуков, правнуков и их потомков 😁
Ажиотаж, разогнанный на рынке, привел к тому, что все возможные источники спроса уже удовлетворены на годы вперёд!
Агентам стоит активно изучать основы работы на рынке вторички, ведь рассчитывая на обещанный быстрый рост рынка, многие "семейные инвесторы" захотят зафиксировать прибыль, выйдя из своего объекта в деньги. А это не про строительство школ и детских садов в полях рассказывать клиенту, тут другие навыки нужны! 😏

Вы думаете, что покупая квартиру по семейной ипотеке, за вас из бюджета платит исключительно государство? А если я вам скажу, что в цене каждой новостройки заложена комиссия банка? Нет, это не переплата банку за ипотеку, это деньги, которые берет банк просто за то, чтобы выдать вам кредит!

А помните, несколько месяцев назад по поручению президента банки отменили комиссию? В то время руководство крупных банков заявляло, что, дескать, будет сложно, но поручение мы выполним, что-нибудь придумаем... И вот придумали! Теперь комиссию с заемщика напрямую никто не берет, ее просто включают в цену квартиры. Называется это красивым термином “субсидирование”, а по факту - застройщики платят банкам за то, чтобы они выдали семейную ипотеку клиенту. Надеюсь, вы понимаете, что платит за все на самом деле клиент, ведь увеличение цены квартиры приводит к более высоким ежемесячным платежам.

А потом мы удивляемся: как так выходит, что цена квартиры в новостройке на 20-50% дороже, чем аналогичной вторички! А очень просто: если ты как застройщик хочешь воспользоваться дешевыми деньгами клиента по семейной ипотеке, то должен выкупить у банка право работать с ним! И застройщики добровольно подключаются к программе субсидирования, потому что понимают - других вариантов нет, за наличку сегодня особо много не продашь!
Не хочешь подключаться - тогда твоему клиенту будут доступны только единичные банки, и, внимание, высокий первоначальный взнос! Да, по условиям программы тебе нужно внести 20,1% от стоимости квартиры. Но если застройщик не субсидирует ипотеку, то первоначальный взнос магическим образом повышается до 30 или 40%! Банк всегда может либо отказать в выдаче кредита без объяснения причин, либо установить высокий барьер для входа! Объясняется это просто: банкам сегодня не очень выгодно выдавать семейную ипотеку, поэтому повышая размер первоначального взноса, они отсекают малонадежных заемщиков, которые с большой вероятностью не будут вовремя платить и создавать убытки.

Другой источник финансирования для банка - это возмещение из госбюджета за каждую выданную семейную ипотеку. А с 1 января 2026 года Министерство финансов примерно на 20% снизило размер возмещения, поэтому банки пытаются компенсировать недополученную прибыль через субсидию!

Да, друзья, мало того, что вы платите ипотеку и в ней проценты банку. Вы еще платите на старте через повышение цены на квартиру, а потом еще и ежегодно страховку жизни и здоровья, а после сдачи дома - еще и страхуете недвижимость. Кстати, как снизить стоимость страховки, я рассказал в своем телеграм-канале, подписывайтесь и используйте!

Так что же делать? Не покупать квартиру? Покупать, потому что семейная ипотека остается самым выгодным инструментом обзавестить своими квадратными метрам. Но всегда лучше заранее знать о предстоящих тратах. Предупрежден - значит вооружен! Напишите мне, и я расскажу вам в каких жилых комплексах вы сможете купить квартиру с минимальной переплатой!

Вот читаю я сегодня свежую аналитику цен на недвижимость от Сбера, и думаю: как так получилось, что цены обогнали инфляцию? А потом понимаю в чем дело: в предыдущей статье приводятся данные об инфляции в 5,6% за 2025 год! Ну тогда все становится на свои места! 😁

А если серьезно, то я несколько раз в 2025 году говорил о том, что цены на вторичную недвижимость лишь пытаются догнать инфляцию. Что же касается новостроек, то там проводить аналитику базовых (прайсовых) цен бессмысленно, потому что любой застройщик сейчас готов дать скидку, если у тебя семейная ипотека, а уж тем более наличка. При таком подходе базовую цену можно объявить практически любой, а потом устроить аттракцион невиданной щедрости для клиента!

Вот что мне пишет подписчик: “Цены, скорее всего, будут падать. Так как покупателей будет меньше. По крайней мере так было в периоды, кризисов, когда доллар резко набирал стоимость по отношению к рублю. А это неизбежно при удешевлении стоимости нефти, а это неизбежно как раз таки из за ситуации в Венесуэле. Россия уже и там имеет дефицитный бюджет и придётся девальвировать рубли, чтобы хоть как то выполнять бюджетные обязательства.”

Отвечаю. А мне, если честно, видится ровно обратная логика. Когда курс доллара поднимается, люди с накоплениями первым делом ищут, куда их пристроить, чтобы сохранить. А что у нас исторически считается надежным средством для сохранения денег? Правильно — недвижимость, квадратные метры, в которых как минимум можно жить или сдавать в аренду. Поэтому о падении рынка говорить в подобной ситуации, по-моему, очень наивно. И уж чего-чего, а вторичке, если отталкиваться от реальных цен сделок, а не от фантазий продавцов на Авито и ЦИАН, падать-то вообще некуда — она уже прошла свое дно и стоит на фундаменте конкретных платежеспособных сделок.

Но дело ведь не только во вторичке. Вера в новостройки, в их привлекательность у нашего покупателя — колоссальная. Ну и будем говорить откровенно, сейчас технологии строительства и отделки МОПов шагнули вперед за последние 5-10 лет. Да, цены на квартиры в новых домах многим кажутся запредельными, но в моменты экономической неопределённости они зачастую становятся желанными объектами для инвестирования. А застройщики со своей стороны всегда будут поддерживать историю: купи сегодня, завтра будет дороже, и снижать ПРАЙСОВЫЕ цены - я подчеркну это слово, - чтобы поддерживать тезис постоянного роста цен, они не будут.

И самое главное, что нужно понять - курс рубля - это не единственный фактор, влияющий на цену. Это очень простая и соблазнительная для применения логика, но рынок гораздо более сложен. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, ипотека тут же подорожает для всех, а депозиты станут более выгодными. И если курс доллара не перешагнет за условные 120 рублей, то при выгодных вкладах мало кто захочет дергаться и терять такой привлекательный доход.

А с другой стороны - пока работает господдержка для семей с детьми, спрос создается практически искусственно, даже при высоких ценах у застройщиков. А ведь семейку ждут изменения, и очень скоро. Но пока можно взять дешевые деньги за счет государства, никакой курс доллара не повлияет на спрос от молодых семей!

Подытоживая, рынок недвижимости - это довольно сложный механизм, и для его анализа надо учитывать массу факторов, многие из которых непредсказуемы!

https://vk.ru/wall-226635482_290