Участие в Конгрессе по недвижимости уже давно стало для меня полезной традицией. Хотя из года в год видишь знакомые лица, тем не менее неизменно обрастаешь новыми профессиональными связями с коллегами из других городов и стран.
Поэтому по всем вопросам, связанным с подбором или продажей недвижимости в любом городе, обращайтесь смело, - есть кого рекомендовать!
Что касается полезных выводов первого дня:
- рынок качественного (читать "востребованного арендаторами") стрит-ритейла остаётся одним из самых интересных направлений для инвестиций. Это справедливо даже при условии, что окупаемость в пределах 10 лет - скорее исключение из правил;
- кто бы не переписывал типологию поведения личностей, в основе всегда лежит принцип "свой-чужой". И неважно, продаете вы свою недвижимость сами, или нанимаете для этой цели профессионального агента, без навыков быстрой квалификации покупателя/клиента и подстройки под его психотип даже по первой цене недвижимость будет продать крайне сложно!

Сколько бы не говорили о том, что доходность от сдачи квартир ниже, чем по депозитам, тем не менее, одним из самых надежных способов передать накопленный капитал своим детям остается приобретение недвижимости. Сопутствующий доход от сдачи в аренду делает этот способ привлекательным, так как генерирует денежный поток, привязанный к текущему состоянию экономики, а не к тому времени, когда вы купили квартиру.

Просто сравните цену покупки и продажи своей квартиры при условии, что вы владели ей не менее 5 лет (как раз не нужно платить налог при продаже), и баланс всегда будет положительным. А если сдавали ее в аренду - то и подавно!

Только прошу вас, не смотрите на вложения в недвижимость как на способ быстро заработать. Недвижимость сохраняет ваш капитал и позволяет передать следующим поколениям, а это само по себе дорогого стоит! ☺️

С 3 апреля банкротство ипотечников будет проходить по новым правилам:
- 80% направляется залоговому кредитору;
- 10% идет на погашение требований кредиторов первой и второй очереди;
- 10%, но не более суммы первоначального взноса и выплаченных по ипотеке средств, получает должник.
Стала возможна добанкротная санация, соглашение о которой может быть заключено должником с кредиторами на компромиссных условиях.

Как видим, банкротство - весьма невыгодная для заемщика процедура. О том, что ты в лучшем случае получишь 10% от цены реализации залоговой квартиры, не расскажут в многочисленных фирмах, занимающихся банкротствами физлиц.
Я уже молчу о последующих ограничениях для банкротов, в том числе больших сложностях с продажей своей недвижимости в течение последующих нескольких лет, я недавно рассказывал о подобной ситуации ☝️

Сегодня молодые люди до 30 лет всё реже покупают квартиру — и всё чаще просто опускают руки, не понимая, как накопить на свою недвижимость! Кто-то бессрочно остаётся у родителей, кто-то арендует жилье без каких-либо перспектив покупки, а кто-то переезжает в сельскую местность с дешевой недвижимостью и планами работать на удаленке. Некоторые смельчаки всё-таки влезают в ипотеку по ставке 20% — и потом с ужасом смотрит на график платежей, понимая, что им придется подыскивать вторую работу.

Почему собственное жильё стало практически недоступным для целого поколения? Насколько реально накопить на квартиру при нынешних ценах и ставках? И что делать молодежи прямо сейчас?

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/KKerTmk0E4M

▶️ VK Видео: https://vkvideo.ru/video-226635482_456239459

Ещё один район, который борется за попадание в топ некомфортных для жизни!
На мой взгляд, один из самых переоцененных районов (если судить по финансовым ожиданиям продавцов).
Да, новых и красивых домов там построили достаточно, ТЦ запустили, но ливневка не справляется 🥲

Кстати, рядом строится ещё несколько ЖК с большим количеством домов

Как же прекрасны знаменитые каналы Краснодара!

«Прошу придать огласке, нам очень нужна помощь. Это ул.Краеведа Соловьёва, заезд в дома. Единственный пусть на остановку общественного транспорта. На видео едет машина, накрывает волной единственное место, где можно пройти», — рассказала наша читательница.

Друзья, на днях столкнулся с ситуацией, которая заставила меня еще внимательней относиться к проверке перед продажей не только объекта, но и продавца.
Да, такого рода проверки - это стандарт в нашей работе, но юристы всегда это делают перед внесением задатка, а позже - перед сделкой. Теперь проверять собственника придется, по всей видимости, перед тем, как взять объект в продажу.

Ситуация банальна: продавец год назад завершил процедуру банкротства, а через несколько месяцев принял решение продать принадлежащую ему недвижимость. Ну принял и принял, всякое бывает. Проблема в том, что он не поставил в известность о своем банкротстве меня как своего агента.
Да, это моя зона ответственности, но тем не менее было обидно узнать о факте банкротства в момент, когда покупатель был готов внести задаток за квартиру. Получается, что работа по поиску покупателя и переговорам (а сегодня на рынке часто переговоры весьма упорные и длительные) была проделана зря.
Несмотря на то, что мой клиент - продавец, я не стал искать обходные пути, и снял квартиру с продажи.

По закону собственник имеет право продать свою квартиру после завершения процедуры банкротства, однако покупатель несет риски оспаривания этой сделки. И мало кому хочется после ремонта и переезда получить звонок от арбитражного управляющего или судебного пристава.

Мораль истории в следующем: в условиях большого числа банкротств физических лиц, агентам надо проверять собственника на старте, а покупателям - перед внесением задатка. Потому что проблемы с объектом плюс-минус легко устранимы (даже такие страшно звучащие, как арест или обременение), а проблемы с собственником - нет 🤷‍♂️

Жизнь в этих районах превращается в ежедневное испытание на прочность! Здесь вас ждут пробки, отсутствие инфраструктуры и сюрпризы под ногами 🤔

На третьем месте: район, расположенный на въезде в город, рядом с проезжей трассой, которая намертво встаёт в пробках в часы пик! Ни школ, ни детских садов — только садовые товарищества, которые изначально были дачами, а сейчас здесь постоянно живут люди. Как таковой работы здесь толком нет. А если вам утром нужно в центр - садитесь в машину и стойте в пробках. Начиная с 11 километра — нет сетевого газа, а перспективы его подключения туманны. И это — район Ростовского шоссе!

На втором месте: район, где дома выросли быстрее, чем грибы после дождя. Десятки многоэтажек, которые в большинстве своем состоят из студий и однушек. Сейчас школ нет, а та, которую обещают построить, быстро захлебнётся от переполненности. Припарковаться просто негде, зато людей — полно! Настоящий человейник! Трамвай есть неподалеку, но вот незадача - земля под трамвайной веткой уже несколько раз проваливалась, и люди добирались как могли. Сейчас подлатали — но надолго ли хватит этого ресурса? И это — район Петра Метальникова!

А хотите узнать, как выглядит дно городской жизни? Добро пожаловать!
На первом месте абсолютный чемпион по дискомфорту — район без детских садов, без школ, без нормальных дорог. Очень плотная застройка — соседи из окна здороваются за руку друг с другом. Дома в 6-7 этажей без лифта. А после даже небольшого дождя улицы района превращаются в озёра. И это — Музыкальный!

А в каком районе Краснодара вы бы точно не стали жить?

Каждый пятый девелопер рискует не выплатить кредит по проектному финансированию
Недавно я выложил ролик о ситуации с застройщиками. И вот развитие сюжета: из-за низких показателей распроданности квартир в новостройках девелоперы на проектном финансировании не всегда могут закрыть кредит - банально не хватает денег на счетах эскроу. В подобной ситуации застройщик после сдачи дома не только не получает деньги, а еще и остается должен банку.

Общество успокаивают, что в случае банкротства застройщика банк продолжит финансирование стройки (надо понимать, передаст недостроенные объекты другим девелоперам). Но вряд ли дольщики будут в восторге от такой перспективы 🫤

Количество сделок по новостройкам заметно уменьшилось, рыночная ипотека остается недподъёмной для обычных людей, а застройщики — и ухом не ведут. Цены не снижают, стройки не останавливают, и вообще делают вид, что всё идёт по плану. Люди смотрят на ценники и… очень злятся!

Почему застройщики не снижают цены даже при падении спроса — это жадность или вынужденная мера? Кто на самом деле сейчас управляет рынком жилья? И главное: стоит ли ждать обвала цен, или этот сценарий просто невозможен?

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/NIWcg6pAsSY

▶️ VK Видео: https://vkvideo.ru/video-226635482_456239455

📺 Дзен: https://dzen.ru/video/watch/69caadd7922345144023f6fe

Центробанк предлагает расширить эскроу-счета на всю ипотеку для ИЖС
Сейчас эскроу-счета используются в расчетах за строительство домов только по льготной ипотеке, предлагается распространить эту схему и на рыночную ипотеку.

Одно из толковых, на мой взгляд, предложений. Да, это приведет к удорожанию стоимости строительства, но по крайней мере дом будет точно достроен.
С другой стороны, выскажу непопулярное мнение о том, что даже будучи уверенным в надежности застройщика, покупать частный дом на стадии строительства чревато рисками низкого качества итогового строительства. Дом - это не квартира, здесь гораздо больше ньюансов и влияния конкретной строительной бригады на итоговое качество.

Рекомендую покупать дом у застройщика, имеющего значительный опыт в строительстве, и желательно в готовом виде: так можно увидеть проблемные зоны до того, как оформили ипотеку 💰

Банк утроил платеж льготникам по семейной ипотеке
История следующая: семья с 2 несовершеннолетними детьми, каждый из которых старше 6 лет, взяла семейную ипотеку на квартиру в поселке Краснообск. В итоге через год банк в одностороннем порядке кратно повысил платеж заемщику по причине того, что объект не подходит под условия программы.

Оказалось, что поселок - это не город (неожиданно правда?), а семейную ипотеку при таких вводных можно взять в новостройке, возводящейся на территории малых городов с населением до 50 тысяч человек.

Банк, которого на стадии подписания кредитного договора все устраивало, через год опомнился и, не получив возмещения по этому объекту из Минфина, переложил затраты на заемщика.
Теперь у банка есть клиент, который должен платить по новым условиям, хотя лояльным его не назовешь.

Интересно, что этот случай не единичный, люди верили менеджерам, не перепроверяя условия 😱
А возможно считали, что перехитрили систему.

Чтобы избежать подобных случаев, необходимо проверять информацию, советоваться с экспертом и не играть в азартные игры с государством❗️

Заёмщикам с серыми доходами станет сложнее получить ипотеку
ЦБ подготовил рекомендации для банков, согласно которым с 1 апреля 2026 года они не должны принимать так называемую "справку по форме банка", подтверждающую неофициальный доход заемщика.
Это позволит отсечь выдачу кредитов наемных сотрудников, получающих серый доход. Также сложнее подтвердить доход станет индивидуальным предпринимателям.

Это значит, что с 1 апреля получить одобрение по ипотеке станет еще сложнее. Эти ужесточения продолжают тренд банковской системы на снижение количества одобрений.
С чем борется ЦБ, позволяя выдавать кредит исключительно заемщикам с официальными доходами? С потенциальными просрочками платежей, с последствиями банкротств, когда банки остаются с необходимостью реализовать предмет залога и компенсировать потери.

Реальность, когда получить одобрение по двум документам без всяких справок было легко, осталась в прошлом.
Если у вас нет белого дохода, подтвержденного трудовым договором или декларацией, и вы планируете купить квартиру в ипотеку - подавайте заявку, не откладывая в долгий ящик ❗️

Телефонные мошенники запугивают россиян якобы возникшей задолженностью по ипотеке, чтобы получить доступ к «Госуслугам» и банковским приложениям
Одной из самых популярных схем мошенников является "ложная просрочка". Клиенту звонят якобы из банка и сообщают о возникшей просрочке по ипотеке. Если человек действительно платит кредит, его убеждают, что проблема уже находится в "Бюро кредитных историй", и грозят санкциями.
Злоумышленники просят сообщить номер СНИЛС и код из СМС. Таким способом они получают доступ к «Госуслугам», а затем и к банковским приложениям для оформления новых кредитов.

Друзья, будьте бдительны! Для меня, конечно, удивительно, что подобные схемы с передачей кода из СМС еще продолжают работать, но факт остается фактом. Если у вас запрашивают какую-либо персональную информацию по телефону - не говорите. Даже если считаете, что человек звонит с добрыми намерениями. Ведь не исключено, что вы общаетесь не с ним, а с мошенником, выдающим себя за другого. А уж тем более, если вы впервые слышите незнакомый голос в трубке!

Глава ЦБ рассказала, сколько еще ждать доступной рыночной ипотеки.
Чтобы рыночная ипотека вновь стала массовой, должно пройти два-три года после стабилизации инфляции на целевом уровне 4%, - считает Эльвира Набиуллина.
«Для того чтобы и люди привыкли, и банки могли бы выдавать длинные кредиты по умеренным ставкам, нужно, чтобы прошло определенное время. В прошлый раз на инфляцию 4% мы вышли в 2017 году, а рыночная ипотека массово и активно начала развиваться где-то в 2019 году. То есть нужно года два-три после того, как мы стабилизируем инфляцию на цели».

Так, подождите! А разве ипотечные ставки не зависят напрямую от ключевой? Разве не для того была задрана ключевая ставка, чтобы инфляция стала 4%? Или теперь причина и следствие поменялись местами?

Если сегодня опустить ключевую ставку, к примеру, до 9%, то уже условно завтра банки начнут выдавать рыночную ипотеку под 11-12% годовых. И никакой уровень инфляции им не будет помехой!

А если смотреть на заданный ЦБ тренд на снижение ставки, то посчитать, когда цель будет достигнута, не так и сложно...

ЦБ снизил ключевую ставку в седьмой раз подряд, сейчас она составляет 15% годовых.
Вот, что он пишет в пресс-релизе:
Экономика приближается к траектории сбалансированного роста. В феврале рост цен ожидаемо замедлился после временного ускорения в январе. Устойчивые показатели текущего роста цен, по оценке Банка России, остаются в диапазоне 4–5% в пересчете на год.
Свежо предание, как писал Грибоедов 🙂

Но факт снижения ставки остается фактом вне зависимости от причин.
Стоит ли писать, что такое снижение почти ничего не поменяет на ипотечном рынке? Думаю, вы и так это понимаете.
Но если рассматривать снижение ставки как один из шагов в долгосрочной стратегии повышения доступности кредитов, то продолжающийся тренд на снижение дает поводы для оптимизма желающим приобрести недвижимость для жизни, хоть и не так быстро, как этого бы хотелось!

Правительство изучает возможность увеличения лимита по семейной ипотеке
Изменения могут коснуться тех, кто приобретает квартиры площадью от 60 м2, лимит в этом случае может составить до 18 и 9 млн рублей (для Москвы, Питера и регионов соответственно).

Ждать такие изменения с радостью или нет - решать вам, а мне очевидно, что цены на новостройки в этом случае поднимутся (скорее всего, постепенно) ровно на тот сегмент, куда будут направлены дополнительные вливания.

Считаем вместе для Краснодара: к 9 млн кредита добавим 20% ПВ, итого ценник 60-метровой квартиры легко дорастает до 11,5 млн (190 т.р. за квадрат). Как говорится, есть к чему стремиться.
Платеж по ипотеке на 30 лет при ставке 6% впишется в 54 т.р.
В случае дальнейшего снижения курса рубля по отношению к другим валютам такой платеж уже не будет казаться неподъемным.

Радует, что на небольшие квартиры не предлагают увеличить лимиты, хотя это было бы на руку застройщикам - получить такой мощный импульс к росту цен дорогого стоит!

Ты видел, как растет курс доллара в последние дни? А знаешь, что будет с рынком недвижимости, если рост не остановится?

Еще пару недель назад все было как будто прекрасно: крепкий рубль, официальная инфляция около 5–6%, и даже сниженные ставки по вкладам давали 15% годовых. Держи деньги в банке и богатей!

Но иллюзия длилась недолго: доллар дорожает - а если быть точным - рубль ослабляется, и курс сейчас нервирует многих! И это логично, потому что в такой ситуации включается обычный страх за сбережения и нежелание, чтобы деньги съела инфляция. Куда же люди понесут деньги, если рубль будет и дальше слабеть?

Так сложилось, что в России всего 2 традиционных и понятных инструмента для сохранения денег: это вклады и недвижимость. И если вклады уже не спасают накопления, то куда люди понесут свои деньги? Конечно в недвижимость! Пусть не заработать, а хотя бы сохранить!

Кто-то будет покупать валюту, но каждый день промедления сейчас делает такую покупку все менее и менее выгодной. Рынок недвижимости же пока не ощутил на себе роста курса валюты к рублю, но это точно произойдет, если все будет идти дальше такими же темпами. Почему? Рост спроса всегда приводит к росту цены, это базовый закон экономики. Пока мы этого не ощущаем, но не исключаю, что это просто начало пути, и момент ажиотажного спроса еще не наступил.

Как это не кажется странным, именно высокие цены на нефть в сочетании с отказом Минфина от продажи валюты в марте привели к ослаблению рубля. Мы видим, что такая ситуация, скорее всего, надолго.

Если рост курса валют к рублю продолжится, то это однозначно приведет к росту спроса на недвижимость. И те, кто успеет заскочить в уходящий поезд, возможно, действительно сохранят капитал.
Правда, для кого-то этот поезд может оказаться «билетом в один конец», если купить на пике паники. Но кто же об этом думает, когда рубль слабеет на глазах?

Спрос на склады-кладовки пошел вниз

В 2025 году средний объем простаивающих складских помещений составил 20%.
Население снижает свои расходы и отказываются от хранения вещей за деньги, так как их можно бесплатно хранить на даче или в гараже.

Малый бизнес, закрываясь из-за высокой конкуренции с маркетплейсами и не способный тянуть повышенный НДС, также снижает спрос на склады.

В новостройках продано (под соусом "в подарок к квартире") огромное количество кладовок. Те, что находятся в подвальных этажах, куда не спускается лифт, менее востребованы из-за неудобства использования.
Востребованный формат - кладовка на этаже в многоквартирном доме, но такие решения - редкость.

Из-за сниженного спроса ставка аренды снижается, а сроки сдачи увеличиваются. Когда при покупке новостройки вам будут предлагать кладовку "в подарок", обещая, что вы сможете легко ее сдать и получать дополнительный доход - задумайтесь, не в этом ли состоит гениальный план застройщика увеличить привлекательность своей недвижимости?

В Госдуме предложили уравнять доли детей при покупке жилья с маткапиталом
Инициатива исходит от группы депутатов, и может иметь две стороны медали.

"Государство не должно создавать ситуацию, когда внутри одной семьи дети получают разный старт во взрослую жизнь" - считает один из авторов законопроекта, тем самым подразумевая равные доли для каждого ребенка, в том числе родившегося после покупки квартиры.
Именно такая формулировка и в самом законопроекте: "Доли всех детей в жилом помещении, приобретенном (построенном, реконструированном) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должны быть равными".

Казалось бы, права детей будут защищены, и это здорово!
Теперь читаем дальше, о чем говорит депутат: по действующим правилам, нельзя выделять микродоли менее 6 кв. м, однако недвижимости, приобретенной на маткапитал, такое ограничение не касается. «Абсурд: в обычной сделке ребенка нельзя "наградить" долей с кладовку, а при господдержке можно. Наш законопроект закрывает и этот пробел», — добавил он.

То есть речь идет о том, что не родитель, а государство будет решать, какую долю в квартире выделить ребенку. И это потенциально может создать больше проблем при продаже квартиры, купленной с использованием маткапитала. Потому что в такой сделке ребенку нужно одновременно выделить долю в новой квартире, которая не меньше и не дешевле продаваемой доли. И чем больше будет доля детей в продаваемой квартире, тем более дорогую и просторную квартиру придется покупать. Если на это хватит денег.

По сути, когда доли выделяются пропорционально вложенной сумме маткапа, это довольно логично, сколько государство выделило денег, такую долю и отписали ребенку. Если же речь пойдет о том, что маткапа фактически хватит на 4 квадратных метра, а выделять детям придется все 20 и больше (а значит и нести дальнейшие обязанности по распоряжению долями), то целесообразность использования маткапа при покупке недвижимости ставится под вопрос.

А еще довольно забавно выглядит "старт во взрослую жизнь", который дает детям государство, учитывая размеры этого старта при нынешних ценах на новостройки 😁

Для тех, кто ждёт снижения цен на новостройки в Краснодаре - вы дождались! 😉

На фоне роста средней цены за квадратный метр в крупных городах РФ, новостройки в Краснодаре подешевели на 0,9%!

Вообще я к такой статистике отношусь с недоверием, потому что средняя температура по больнице никогда не показывала реальной картины. Особенно, когда ее рассчитывает нейросеть!

Кстати, для тех, кто не знает: застройщик указывает в прайсе самую высокую цену. Эта цена действует в тех случаях, когда невыгодно давать скидку: например, при рассрочке.
А по семейной ипотеке или за наличку можно рассчитывать на скидку, которая изначально заложена в базовую цену.

Тогда возникает вопрос: от какой величины аналитики и нейросети считают изменение цен, и насколько эта цифра отражает реальную картину? 🤔

С 1 марта 2026 года собственники земельных участков обязаны бороться с сорняками, включая борщевик, а на нарушителя могут наложить штраф.
Если раньше борьба с сорняками велась только на землях сельхозназначения, то согласно изменениям ФЗ-294 под контроль попадают даже дачные участки.
Штрафы для физлиц - до 50 т.р., для юрлиц - до 700 т.р.

На участок с сорняками могут пожаловаться соседи и прочие неравнодушные граждане, что ускорит получение штрафа.
Учитывая, что казна сейчас нуждается в пополнении, вряд ли ответственные органы будут долго бездействовать 👮‍♂️

И не забывайте, что участок могут признать неосвоенным, и наложить штраф и за этот факт: до 20 т.р. и до 400 т.р. соответственно, а при систематических нарушениях - изъять через суд 🧑‍⚖️

Дорогие барышни и дамы, с праздником вас! 🎉
Желаю вам счастья, тепла и весеннего настроения! 🌷

И пусть все ваши вопросы с жильём будут решены наилучшим образом, а инвестиции в недвижимость принесут желаемую прибыль! 🥂

Вы наверняка слышали о конфликте в Иране. Сегодня новости об этих событиях стали ещё одним поводом для стресса инвесторов в недвижимость и простых людей, которые нуждаются в квадратных метрах для проживания!

Кто-то вложил деньги в зарубежную недвижимость, а сейчас, наблюдая удары по отелям и домам Дубая, хватается за голову и сомневается в принятом решении. А кто-то наблюдает рост курса валюты и очень тщательно обдумывает предстоящую покупку в России, пытаясь угадать выгодный момент для приобретения.

Я поделюсь своим мнением, как конфликт на Ближнем Востоке и ситуация с мировыми ценами на нефть повлияет на рынок недвижимости в России.

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/7CgSNzqli9s

▶️ VK Видео:  https://vkvideo.ru/video-226635482_456239440

Доля сделок с недвижимостью без ипотеки достигла рекордного значения за пять лет.
Согласно исследованию ВТБ, в 2025 году количество сделок за наличные составило 68%.

Уверен, что на самом деле сделок за наличку гораздо больше. Как, например, назвать сделку, когда объект стоимостью 6 млн рублей покупают с первоначальным взносом 5 млн и докидывают кредитный миллион? Формально - это ипотечная сделка, а фактически - сделка за наличные с малозначительной кредитной доплатой.

Почему так? Да потому что сейчас практически никто не берет рыночную ипотеку с ПВ 20%, платеж слишком неподъемный и экономически невыгодный. И чтобы купить что-то нужное, сейчас сначала необходимо продать что-то ненужное, а полученные деньги использовать как ПВ, если их не хватает для покупки.

А как продать свою недвижимость? Покупатели ведь точно так же не горят желанием брать ипотеку под 18-20%. Поэтому ставим цену по реалиям рынка либо ждем "того самого покупателя", который должным образом оценит преимущества нашей недвижимости и даст цену из мира наших фантазий! Такого покупателя можно ждать долгие месяцы и годы...

Вот и получается, что по сути сейчас на вторичном рынке подавляющее большинство сделок проходит фактически за наличный расчет. И пока ключевая ставка не снизится до 10-12% ситуация вряд ли изменится 🤷‍♂️

"Зачем вы покупаете эти квартиры?" - вот, что я думаю, когда слышу о очередном “инвесторе”, вкладывающем деньги в студию!
Студии — самый дорогой сегмент жилья в пересчете на квадратный метр! При этом арендная ставка при сдаче посуточно хоть и выше, чем в долгосрок, но совсем не окупает ваши затраты!

Сдача студии в посуточную аренду — это иллюзия пассивного дохода! Смотрите сами: вы должны постоянно работать в качестве администратора, горничной и технической поддержки: вы не просто получаете деньги, а превращаетесь в человека, который обязан быть постоянно на связи, менять прожженные сигаретой полотенца, вести переписку с десятком потенциальных гостей ради одной реальной брони, после каждого выезда тратить время на уборку, стирку и восстановление поврежденного, потому что уже завтра нужно снова заселять людей.

Можно, конечно, передать студию управляющей компании, но это означает добровольное согласие на то, что львиная доля вашего и без того скромного дохода осядет в чужом кармане. Стандартная комиссия управляйки составляет 40% от прибыли. И если после вычета налогов, коммуналки, платежа по ипотеке и неизбежных простоев ваша чистая прибыль и так стремится к минимуму, то вы рискуете обнаружить, что весь месяц вы работали на управляйку, пока она получала стабильный процент. Вам же остались лишь копейки и постоянный износ в квартире, ведь за ее состояние теперь отвечает сторонняя компания, которой по большому счету плевать на ваш ремонт так же, как и случайным гостям!

Ну а если вас все это не пугает, и вы всё-таки решили купить студию для сдачи в посуточную аренду, то чтобы она приносила хоть какую-то прибыль, вам нужно тщательно подходить к её выбору. Например, самая неудачная планировка - это вытянутый прямоугольник, где единственное окно находится в узкой торцевой стене - в таком пространстве всегда будет царить полумрак, а при разложенном диване пройти к кухне или в санузел станет настоящим квестом.
Поэтому стоит искать форму, приближенную к квадрату, а в идеале — студию с двумя окнами, которые обеспечат естественным светом и зону готовки, и зону отдыха, и позволят отделить кухню от спальни-гостиной, чтобы в ней можно было более или менее комфортно находится.
Не менее важно оценить не столько сам дом, сколько инфраструктуру поблизости: наличие круглосуточных продуктовых, остановок общественного транспорта, а также «магнитов» для гостей города вроде парков, набережных, университетов или крупных бизнес-центров, которые обеспечат приемлемый для вас доход и стабильность потока гостей.

А почему студию нельзя покупать для жизни, я расскажу в другом ролике!

Росреестр разъяснил изменения в Земельном кодексе с 1 марта по 295-ФЗ. В целом они касаются изменения видов разрешенного использования (ВРИ) - что можно строить на земле, и как ее использовать.
1) собственники смогут самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ без дополнительных разрешений и согласований;
2) при разделе в некоторых случаях можно будет менять ВРИ вновь образованных участков;
3) теперь нельзя поменять ВРИ отдельных отдельных садовых и огородных участков в СНТ;
4) арендатор или лицо, получившее в безвозмездное пользование участок, не сможет изменить его ВРИ.

Если вы хотите купить квартиру и всё ещё удивляетесь низким ценам на Авито, то посмотрите этот ролик - вам всё станет понятно! 😁

Тщательно выбирайте застройщика, если берете семейную ипотеку на строительство частного дома!
В отличие от многоквартирных домов, где застройщик может раскрыть эскроу-счет только после сдачи дома, в ИЖС-сегменте застройщик может получать деньги поэтапно. И если в банк будет предоставлен акт о готовности этапа работ с поддельными подписями клиента, то, как оказалось, этого может быть достаточно для выплаты. Думаю, что в век нейросетей фото и видео строительства тоже можно легко сгенерировать.

Аккредитация застройщиков ИЖС, похоже, проводится формально, без учета реального опыта строительства. Да, впоследствии банк исключит мошенников из реестра аккредитованных компаний, но тому, кто платит ипотеку за заброшенную стройку, от этого не легче!

Путин поручил расширить условия семейной ипотеки на вторичное жилье, включив в нее квартиры в домах старше 20 лет. Сейчас такая ипотека доступна только в городах с низким объемом строительства жилья (в Краснодарском крае: Абинск, Апшеронск, Белореченск, Геленджик, Гулькевичи, Горячий Ключ, Кореновск, Крымск, Курганинск, Лабинск, Приморско-Ахтарск, Славянск-на-Кубани, Темрюк, Тимашевск, Тихорецк, Туапсе, Усть-Лабинск, Хадыженск).

В формулировке поручения правительству речь идет о многодетных семьях, поэтому программу, думаю, расширят именно для них. Каковы будут финальные решения по программе станет ясно после предложений от правительства, которые поручено представить до 30 марта

В продолжение истории с Самолётом ✈️
Правительство дало ответ на просьбу застройщика выделить 50 млрд рублей финансовой помощи. В ответе сказано, что в прямой поддержке компания не нуждается, но для нее будут разработаны какие-то специальные меры. Развернуто об этих мерах глава компании Анна Акиньшина ничего не рассказала, но сообщила, что Самолет во многом удовлетворил свой запрос 😉

Думаю, что все участники строительного рынка приняли к сведению данный посыл, и иллюзий на этот счет ни у кого не осталось. Теперь, если застройщик почувствует риск невыполнения обязательств из-за финансовой неустойчивости, он может обратиться к правительству за выделением помощи. Помощь, скорее всего, он не получит, зато приобретет уверенность в том, что сможет справиться с ситуацией собственными силами!
Со стороны, как говорится, виднее!

Друзья, поздравляю с праздником! 🎉
Желаю всем нам мирного неба, здоровья и благополучия!

ЦБ совместно с правительством предлагает регулировать механизм рассрочки на покупку жилья
В момент появления на рынке рассрочка стала массово использоваться девелоперами как инструмент в случаях, когда покупателю не одобрили ипотеку, а полной суммы для приобретения квартиры не хватает. Для покупки в рассрочку обычно достаточно 30-50% в качестве первоначального взноса, а сроки выплат, как правило, ограничены сроками строительства дома, максимальный срок, на который можно получить рассрочку в Краснодаре, - 5 лет.
И все шло как задумано, клиенты покупали жилье, а планы продаж выполнялись. Последнее особо радовало коммерческих директоров девелоперов, особенно в условиях снижения спроса по семейной ипотеке.
Однако через некоторое время застройщики осознали, что в отличие от классической ипотеки, когда после регистрации ДДУ банк наполняет счет эскроу кредитными деньгами, при рассрочке это происходит не сразу и не всегда. Более того, оказывается, что девелопер начинает нести риски и выполнять функции банков. В какой-то момент клиент может потерять платежеспособность, и тогда договор должен быть расторгнут, деньги возвращены, а квартира снова уходит в свободную продажу, и снова надо нести затраты по ее реализации. А за клиентами иногда надо гоняться и уговаривать их оплатить следующий платеж.
И зачем такое "счастье" нужно? Введем штрафные санкции для покупателя, который не смог вовремя расплатиться - решили застройщики, и стали добавлять в договоры рассрочки соответствующие пункты. Штрафы могли достигать 50% от суммы долга, что ставило покупателей в весьма кабальные условия.
По всей видимости, сейчас ЦБ готовит законодательную инициативу, которая ограничит размер штрафов до 20% в случае неисполнения договора рассрочки, обяжет застройщика составлять график платежей и обеспечить переход права собственности на покупателя после сдачи дома в эксплуатацию.
Как я это вижу - на застройщика, по сути, хотят возложить полноценный банковский функционал, при этом ограничив компенсации при просрочках, но сохранить риски неплатежей. Все это накладывается поверх рисков застройщика по бизнесу (вовремя и с должным качеством построить и сдать в эксплуатацию дома).
Подозреваю, что при подобном регулировании и рисках желание использовать рассрочку как инструмент продаж у девелопера будет стремиться к нулю 🤷‍♂️

ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5% 🏦
Казалось бы, ставку должны были сохранить или поднять, чтобы ограничить рост инфляции. Сам ЦБ заявлял в феврале о намерении вести жесткую кредитно-денежную политику.
Но, похоже, сейчас инфляция является меньшим злом, нежели недовольства и напряженность из-за недоступных кредитов.
Возможно, что в ЦБ принято принципиальное решение снижать ставку, но медленно, на полпроцента на каждом заседании, чтобы не спровоцировать существенный отток накоплений из банков, который может случиться при резком снижении ставки. В этом году впереди еще 7 заседаний по ключу, и если считать это предположение верным, до конца года ставку могут снизить до 12%.
Как мы с вами понимаем, ипотека в этом случае будет выдаваться примерно под 14-15%, что все еще будет слишком высоким показателем для массовой доступности кредитов. Поэтому ждать в этом случае глобальных изменений спроса на рынке не стоит

В Госдуме предложили сделать все сделки с недвижимостью безналичными. Такой законопроект уже подготовлен и вскоре будет направлен в Госдуму на рассмотрение. По мнению автора инициативы, "интересы граждан тогда будут больше учтены. И обмана не будет, поскольку очень много злоупотреблений с тем, что в наличной форме сделки осуществляется".

В принципе, этот комментарий можно трактовать по-разному, ведь речь может идти о различных интересах и злоупотреблениях, например о сокрытии реальных сумм сделок, что застрагивает интересы налоговой.
Поскольку про переход на безнал мы слышим уже не впервые, в том или ином виде закон, скорее всего, будет принят. Государство, безусловно, хочет видеть реальную картину расчетов за недвижимость.

Будет ли это более безопасно для покупателей - да, но с некоторой оговоркой, - для тех, кто покупает недвижимость без проверки объекта и собственника (а такие сейчас есть?).
Если же сделку сопровождает опытный юрист, то сама по себе форма расчета никак не влияет на безопасность сделки.
Куда большее значение для безопасности покупки имеет, например, в какой момент происходит расчет с продавцом. При продаже часто приходится разъяснять, что покупатель имеет право настаивать на расчете после перехода права собственности, а не до, как это было раньше сплошь и рядом. И даже сегодня эта мысль вызывает сопротивление у некоторых собственников.
Покупка по безналу, когда продавец получает деньги переводом и уезжает в другую страну, а сделку приостанавливают, гарантированно создаст вам, как покупателю, большую головную боль! 😵‍💫

Довольно знаковое событие произошло буквально на днях: крупнейший застройщик страны ГК Самолет попросил у государства льготный кредит в размере 50 млрд рублей. Эти деньги нужны, чтобы исполнить обязательства - проще говоря, достроить дома! И казалось бы, аналитики и эксперты, наблюдающие изменения на рынке недвижимости, прогнозировали сложности у застройщиков, но никто не предполагал, что первой ласточкой станет застройщик такой величины ✈️
Эта новость буквально всполошила участников рынка и наблюдателей, и неудивительно: ведь когда очень крупный застройщик просит помощи у государства, причем с довольно симптоматичными формулировками, - от такого события можно ожидать чего угодно!

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/O6suSnCp2ow

▶️ VK Видео: https://vkvideo.ru/video-226635482_456239420

📺 Дзен: https://dzen.ru/video/watch/69860f801d4b5751c6396093

В февральском выпуске бюллетеня "О чем говорят тренды" ЦБ пишет о росте потребительских цен и рисках замедления снижения темпов роста цен. Интересная, кстати, формулировка, если вчитаться 🧐
Как следствие, ЦБ намерен сохранять жесткую кредитно-денежную политику.
Другими словами, ЦБ говорит: цены растут сильнее, чем планировалось, и поэтому инфляцию нужно сохранять в нужных рамках путем регулирования стоимости кредитования.

Тем самым регулятор намекает на сохранение или даже (страшно представить!) повышение ключевой ставки на предстоящем заседании ЦБ 13 февраля.
Собственно, о том, что ставка по логике действий ЦБ, направленных на контроль и снижения инфляции, должна быть сохранена или повышена, я писал еще в декабре.
И как бы сегодня не казалось, что всем нужны доступные кредиты, обратная сторона медали в виде инфляции при резком снижении ключевой ставки может привести к таким последствиям, что мало не покажется!

Крупнейший застройщик страны ГК Самолет запросил у государства льготный кредит в размере 50 млрд рублей.
Застройщик заявил, что поддержка государства необходима для исключения риска неисполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами на фоне корректировки программы льготной ипотеки.
Меня подобные формулировки умиляют: то есть без программы льготной ипотеки застройщики теперь продавать не могут?
То есть по сути все преимущества покупки новостройки заключаются не в локации, инфраструктуре, проекте, а в дешевых деньгах, которые выдает государство?
Мы, конечно, об этом и сами догадывались, но чтобы застройщик об этом заявлял в открытую - это что-то новое.
Понятно, что если сейчас государство пойдет навстречу и выдаст запрошенную сумму, то в очередь выстроятся и другие желающие.
В общем-то я об этом уже неоднократно писал, и думаю, что Самолет - это первая ласточка, летящая в поисках возможности выжить. А в данном случае речь идет о готовности поделиться с государством долей компании ради выживания 🤔

Друзья, хочу поделиться с вами комфортной для жизни, с моей точки зрения, планировкой дома 🏡
Почему я так считаю:
Первое: дом одноуровневый. Это важно, потому что двухэтажные дома выглядят эстетично, но часто бегать по лестнице - то еще удовольствие, особенно с возрастом.
Второе: гостевая и приватная зоны разделены. Вам вряд ли захочется, чтобы гости ходили через весь дом на кухню или в туалет и заглядывали по пути в вашу комнату, дверь в которую вы забыли закрыть.
Третье: в прихожей выделено много места для хранения гардероба, а слева при входе - грязная зона для уличной обуви, чтобы сохранить дом в чистоте.
Четвертое: мастер-спальня с гардеробной зоной и собственным санузлом. Отдельный санузел позволяет принимать душ или ванну в любое время, не оглядываясь на других домочадцев, и поддерживать гигиену в нем.
Пятое: спальни просторные, в отличие от большинства планировок современных домов, где спальни делают по 11-12 квадратов, вынуждая людей проводить все время на кухне - потому что кроме как для сна такие помещения мало пригодны.
Шестое: просторная и освещенная кухня-гостиная квадратной формы.
Седьмое: отдельное помещение под котельную, потому что котел на кухне не всегда может эстетично вписаться в интерьер. Плюс к тому, именно такое решение позволяет разместить котел близко к географической середине дома и обеспечить равномерный прогрев помещений.
А как вам эта планировка дома, нравится?

Те, кто берет семейную ипотеку по текущим условиям, сталкиваются со скрытыми платежами, которые, по сути, делают её не настолько выгодной, как это принято считать. Это приводит к ситуации, когда счастливые обладатели новых квартир вынуждены расторгать договоры долевого участия! ❌
Какую хитрую схему придумали банки, чтобы собирать деньги, и почему объем расторжения ДДУ достиг максимума за последние 5 лет? 📈

СМОТРИМ:
📱 YouTube: https://youtu.be/3qH8KeeAHzQ

▶️ VK Видео: https://vkvideo.ru/video-226635482_456239416

📺 Дзен: https://dzen.ru/video/watch/6981aeb3cc81a7141ae91766

Законопроект об обязательной видеофиксации нотариальных сделок с недвижимостью внесли на рассмотрение в Госдуму.
Идея законопроекта в том, что эта мера защитит покупателей от мошенников. На сегодняшний день нотариусы используют видеофиксацию по своему усмотрению ⚖️
Вероятно предполагается, что мошенники не станут участвовать в нотариальной сделке.
Но как это решает вопрос покупки недвижимости у тех продавцов, кто сам, не имея неблагонадежных помыслов, попал под влияние мошенников? Ведь собственноручно подписанный документ (не обязательно нотариально удостоверенный) на сегодняшний день имеет не меньшую юридическую силу, чем видеозапись процесса его подписания 📹

В Сбере рассказали, что изменится в условиях "Семейной ипотеки" с 1 февраля 2026 года
Краткий список изменений:
1) включение супруга в состав заемщиков по кредитному договору станет обязательным (исключение составят случаи, когда супруг заемщика является иностранным гражданином);
2) регистрация ребенка/детей должна совпадать с регистрацией участника программы (заемщика или созаемщика, имеющего детей, подходящих под условия программы);
3) предоставление СНИЛС ребенка/детей становится обязательным.
Подробный разбор изменений приведен здесь
Другие банки также дали разъяснения по изменениям в программе, по сути они аналогичны сберовским

Дом РФ в своем телеграм-канале "Про дома" выложил аналитику по городам-миллионникам по объёму строительства по состоянию на 27 января 2026 г.

На картинке также изображена площадь строительства на тысячу жителей. Краснодар по этому показателю довольно ощутимо впереди всех - 4 337 м2 / тыс. чел.

Почему эта информация важна:
1) в условиях высокого удельного показателя площади строительства, продать и сдать в аренду квартиру по мере завершения строек будет сложнее;
2) учитывая, что в Краснодаре сейчас строят в большинстве своем высотки, развитие транспортной инфраструктуры, по моим наблюдениям, для таких показателей плотности жилых домов должно вестись гораздо более серьезными темпами, чем это есть сейчас;
3) по мере того, как построенные дома будут заселяться, владельцы коммерческих помещений стрит-ритейла в районах с высокой плотностью застройки будут иметь повышенный спрос от арендаторов 🏪